当前迁村腾地之我见—朋达投资.docVIP

迁村腾地之我见 朋达投资 新型城镇化将是中国未来五至十年间的重大战略方向，忝为半个文人+半个开发商，受十八大精神指引，搜索了整个网络，走访了襄阳老李家汤岗村、南漳九集镇、襄州区陈河镇的迁村腾地现场，对“新型城镇化”、“新农村建设”、“城乡一体化”、“城中村改造”、“棚户区改造”、“移村腾地”等等这些新名词、新概念有了全新的认识，笔者认为： 一、迁村腾地才是新型城镇化建设的出路和关键 民以食为天，保护中国13.7亿口粮田、守住18亿亩耕地红线是一件天大的事。无论是“城乡一体化”、还是“新型城镇化”，都是挤占耕地，在集约开发、科学利用上做文章，只有“迁村腾地”才是复垦耕地、创造建设指标，打开了新型城镇化的发展空间。 襄阳执政者将“迁村腾地”列为各项工作的重中之重，频频深入调研、出政策、抓落实，方向正确，思路清淅。若无建设用地指标，别必雄市长提出“十二五”期间建成“特大城市”的梦想将会成空！ 二、到目前“迁村腾地”试点都不成功，说是失败也不为过 主要反映在：1、规划不合理。选址过于零乱，条块分割；搞“小而全”，配套重复建设，资源交叉浪费；强调标准化，搞户型一刀切，忽视了农民个性化的需求，反对的声音和浪费的情况较多，不超过5年就会面临落后淘汰的局面。2、腾地效果不明显。大搞农村小别墅，面积偏大，部分农民承受不起，不愿意搬家，反而吸引了城里人的投资性购买，车库、农机房占有太多的空地，容积率很低，有的不足0.5，占地和腾地只有1：3，成效并不明显。3、光靠政策和政府的强力推动，政策上也是说法不一，缺乏投资和运营主体，基本上是一捶子买卖，参与的投资人或建筑商全线深度套牢，这种“大政府、小市场”行为走不远。4、对腾出土地的复垦、分配和开发利用，缺乏操作思路和成功案例。5、农民等、靠、要思想严重，参与积极性不高，提高收入、改善民生的效果并不明显。 笔者认为，成功的“迁村腾地”模式应该具备：1、政策上必须统一、透明、公开、稳定，便于操作和规避风险；2、投资和运营主体必须是农业企业或开发商，导入市场机制，实行“大市场、小政府”建设模式；3、既然是“模式”，就必须具备“良性循环、自动复制”功能，让投资商滚动、循环和复制，必须有资本的进入和退出机制、融资的平台和渠道、利润的保本点和增长空间；4、农民自发自愿，创收和民生同步提升；5、占地和腾地必须达到1：10的理想效果。 三、“迁村腾地”模式种种，无论如何选择，归集点在于分配好、利用好腾出来的耕地和建设指标 笔者认为，“政策引导、政府扶持、企业主导、农民参与”是迁村腾地的最佳选择模式。 从国家政策上看：一是腾地复耕后给补偿，按照3-7万/亩（实际执行3万/亩），项目开工后给一部分启动（包含在内）。二是的农田复耕平整费1500元/亩。三是粮食直补14.73元/亩,农资综合直补58.80元/亩。这一块属刚性政策，为净利润，得的理直气壮，但必须先投资、先搬迁、先复耕，待验收后才能争取，能到手多少是个未知数，投资人要撑得住，搞不好就会胎死 腹中。 从地方政府、村组看：前期主要是直接投资，主导村组操作，用政府思想代替了市场行为，事倍功半，劳心精神，中间还闹了一些笑话。若以政策或协商的方式，合理分配好腾出来“建设用地指标”及其附加值，由投资商代替地方政府和村组，则所有的问题迎刃而解，地方政府有没有胸怀放弃或分享这一块利益，敢不敢突破建设指标“谁取得谁受益、指标买卖市场化”的禁区。 从农民参与看，要把握五大变化：一是农村人口减少趋势，向城镇集中；二是农村产业结构调整，农民收入增加，购建宅在经济上成为可能；三是农业结构调整和农业生产的专业化有利于创收增效；四是农民居住观念的转变，能够接受城市的小区居住方式；五是国家综合国力的增强和对农村、农业建设定额优惠政策为移村腾地提供了有效保证。由此导致了农民在购买能力上的不同，对住宅功能上的要求多样，对政策和政府的依赖性强，对土地创效增收的期望值更高。如果有一种让农民既不出钱，又能增收增效的方式，或许能充分调动农民参与移村腾地的积极性。 四、我对“迁村腾地模式”的理想期盼 举例说明：某平原村版土面积3000亩，耕地面积1900亩，闲置和未充分利用土地1100亩，村民1000人，人均耕地1.9亩，共有300户，户均宅基地2亩，闲置无主荒地500亩。某养殖专业户联合种殖大户、开发商组建投资集团，打算整体搬迁该村，腾地开发。 （一）规划 1、建设规划。占地60亩（39960平米），容积率1.5，建筑面积60000平米，建筑密度25%，建筑住宅6层，单层面积10000平米，50个单元，户均面积100平米，按照一栋4个单元计算共11.25栋住宅，共有600套住宅，按照每户两套200平米计算，正好安置该村300户。 小区按照车库2：1、储藏室1：1配套，地面车库150个，建筑面积25平米×1