地产的相关法规.ppt

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条“商品房销售面积（即合同约定面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”；第六条“套内建筑面积有以下三部组成：1、套内使用面积；2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。”也就是说，该套住宅内的阁楼是该套住宅的套内使用面积之一，也是该商品房不可分割的一部分，因此，该套商品房的销售面积为各套内建筑面积和分摊面积之和，即该住宅的合同约定面积为157.96平方米。 根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定，“本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管确以登记的房屋面积。即该套住宅的产权面积即实测面积为164.12平方米（106.13+57.99）。面积误差比=（164.12-157.96）/157.96×100%=3.8997%。因此，买受人可以有权退房；不退房的补足3%之内的房价款即4091元，超过3%的部分即本房地产公司承担。 而曾先生认为： 面积误差比 =（57.99-51.35）×100% =12.93% 51.35 曾先生支付3%的面积即1.54平方米的价款计：1,540元（阁楼1,000元/平方米），其余 9.93%的部分，即5.1平方米计5,100元则无需支付。 双方的分歧已经非常清楚。但是有关法律法规却没有明确的规定。双方各执己见，公说公有理，婆说婆有理。为此，工作人员本着双方自愿协商、互谅互让的原则，要双方各退一步，作个折衷的处理。在工作人员的调解下，双方达成协议：曾先生本应向某房地产公司交纳了商品房面积多出的房款计4,091元，房地产公司少收1,000元以作补偿即只收取3,091元。一起商品房面积纠纷案终于有了结果。 案 例 分 析 吴女士为退休教师，其好友张女士称认识教育部分管教师福利的主任，并引见了肖先生。肖称教育局内部最近帮教师改善住房条件，教育局针对高职称的退休教师可以贴补一定比例的房款，将现有位置较偏远的住房置换到市中心的住房。肖要求吴女士把自己名下一套住房的产证拿到教育局，并陪同吴到银行签署了一些文件。 两周后肖先生称吴女士的房屋价值不够，要另外再增加一套房产才能置换。吴女士将另一套与其母亲共有的一套房产证交给肖先生。肖另外找到一位老太冒名吴的母亲与吴女士一起签署了一些文件。一个月后有两家典当行要求吴归还到期的抵押贷款共计60万元，否则要拍卖吴女士的房产。遂案发，张被捕，肖潜逃在外。 问题： 1. 典当行是否有权要求吴女士偿还贷款？ 2. 典当行是否有权要求法院拍卖吴的房产？ 3. 吴女士是否可以保住自己的房产，我们从中应吸取那些教训？ 分析： 吴女士自己名下的住房，是由吴本人签署的抵押贷款合同，因此合同有效。法院可以支持典当行，要求吴女士偿还贷款，如果不能偿还的，可以拍卖其房产； 吴与其母共有的房产，属于两人共有。在签署抵押贷款时，其母亲的签字为他人代签，合同不能生效。因此法院不会支持典当行的要求。 从中应吸取那些教训，学员讨论。 本 课 程 结 束 谢谢各位的参与 * 结论： 交纳购房定金未签买房合同法院终审认定双方不存在过错不适用定金罚则 市中级人民法院对一起房屋买卖合同纠纷作出终审判决，《商品房买卖合同》未能订立不可归责于双方当事人，对于最终未能签订《商品房买卖合同》及附件双方均不存在过错，不适用定金罚则，成都某置地公司应将收取的1.5万元返还李某。 讨论： 1.一审判决认定事实不清。置地公司不能证明签订《商品房定购书》前向李某明示的《商品房买卖合同》及附件、填充文字等与其销售人员填写并签字的《商品房买卖合同》及附件、填充文字一致，实际上是不一致的。一审认定此事实有误。 2.一审判决适用法律错误。既然一审法院认定李在签订《商品房定购书》后，按约定时间到销售中心与置地公司签订合同，因双方意见不一，而未能签订，但却引用《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》予以裁判。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应裁判返还定金。 3. 置地制作的宣传资料作为要约邀请，吸引并直接导致李与其签订《商品房定购书》，因此，宣传资料与本案有关系，一审法院不予认定不当。置地公司所拟《商品房买卖合同》及补充协议排除了宣传资料中符合条件的说明和允诺，该条款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条、建设部《商品房销售管理办法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第十四条的规定。对于含有“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形的合同及其附件，李某有权拒绝签订合同，并未违约，置地公司应退还定金 李某请求撤销一审判决，改判置地公司退还其购房定金1.5万元；一、二审诉讼费