江苏仪征左岸时尚购物公园营销定位报告.ppt

报告内容 第一部分 市场调研结论分析 第二部分 国内外商业步行街介绍 第三部分 镜湖步行商业街定位 第四部分 镜湖步行商业街经营模式探讨 第五部分 镜湖步行商业街管理模式探讨 今天： 这里是一排排低矮破败的房屋 明天： 这里是世界知名品牌的集散地 一、 市场调研结论分析 仪征城市地位 位于长江三角洲顶端，是宁、镇、扬的几何中心 地处南京都市圈的核心层、上海经济圈的紧密层 全国重要的化纤工业基地 江苏省五大重点经济发展带之一 面临产业升级，机遇与挑战并存 房地产持续升温 宏观市场 经济增长保持较快速度，经济效益得到较大提高 经济结构调整继续推进，固定资产投资力度进一步加大 招商引资成效显著，服务业发展步伐加快 市政建设加快城区面积扩大，各类市场成交活跃 城市规划 规划城市性质为全国重要的化纤工业基地，发展中的滨江工业城市 城市规划区范围共127.71平方公里 城市发展方向和用地形成“L”形团块状布局形状 规划建设用地约26.81平方公里 房地产发展 供给、需求大幅上升 板块划分为老城区板块和新城区板块 物业产品类型以多层为主 住宅均价在1800元/平方米~1900元/平方米之间 房地产市场仍处于初级水平，产品市场提升空间巨大 商业市场特征 仪征商业滞后于其城市发展水平 比照优越的地理位置和旅游资源， 仪征商业处于滞后状态。比如， 商业环境普遍忽视休闲品质；能 让市民和游客公认的城市商业中 心，也是空白等等。 商业市场特征 仪征商业面临着结构调整 仪征商业现状属于以店铺为主的传 统商业街模式。这种模式随着人们 生活需求的提高，也逐渐反映出商 业功能上的缺憾；而且，传统商业 街“有线无点”，一整条商业街上并 没有让消费者觉得非去不可的方。 而且商业功能单一，商业的人性化 关怀不够，缺乏刺激消费和主动吸 引人气、延长消费者逗留时间的商 业项目，整个商业结构尚缺乏“点线 面”融合的整体性。 [结论] 传统商业模式仍是仪征商业的现状。 通过引入和整合新的、领先的商业模式将会实现项目商业价值的巨大提升，将会催生仪征真正的商业中心。 仪征商业问题所在 仪征市市区商业物业比较集中的区域主要在解放西路，新兴的商业区主要分布在开发区的万年路上； 外来知名商业企业（苏果超市、五星电器商场等）的进入，由于其规模、购物环境（休闲设施、灯光处理、人流动线引导等）和管理现代化程度都远远超过本地商场，对仪征市本地的商业市场形成了一定的冲击； 仪征市商业市场总体上还处在一个初级发展的阶段，大型主题商场、购物公园、shopping mall等新兴商业形态仍未出现； 仪征商业问题所在 新开发的商业建筑风格多依明清风格为主，缺少差异化，如城市商业广场和正在销售的淮南第一街；同时这些商业缺少统一布局，统一规划，销售情况不尽人意，缺乏人流量，难以形成新兴的商业圈； 从仪征市商业发展的历史以及趋势来看，商业向东扩展大势所趋。 以解放西路为商业片区的街铺经营品种多样，多以低档为主，中高档次商品分布散乱，影响了城市形象的提升，从商业发展的趋势来看，专营中高档次尤其是国际知名品牌商业集散地势在必行。 仪征商业问题所在 商业物业无序经营的状况一方面损害商家利益，也降低了商业物业的档次； 配套良好的街铺较少见，统一经营模式缺乏，店面装修较为单一，经营品种缺乏多样化，整体上缺乏现代感，未能充分体现休闲的特点； 商业在休闲、餐饮、娱乐、金融等方面的配套设施都比较欠缺，车位特别是汽车车位更是严重不足，未能充分满足消费者在购物的同时对休闲、娱乐等方面的需求； 仪征商业问题所在 项目适合建设中高档次商业购物中心 项目总建筑面积高达8万平方米，单纯的购物功能无法满足如此巨大的商业体量。 项目紧靠镜湖公园，定位中高档次能与镜湖公园形象吻合。 项目周边景观资源丰富，紧邻仪城河和镜湖公园，优美的景观资源提升了项目的商业价值。 本项目位于仪征核心商业圈内，具备充足的人流量支撑。紧靠主干道，商业价值较高。 体验式情景购物是商业发展的趋势 文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业而言，其最明显的结果就是人们的需求正迅速地由原本较为单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人们物质与精神需求。 商业网点及其功能上的互补性是聚集人气和使人流较长时间在商业圈内逗留的必要条