保障性住房分配乱象的原因分析-世联行.PDF

【世联楼市新评】（2011 ）之二十八 保障性住房分配乱象的原因分析 2011-6-1 政府大力兴建保障性住房的目的是为了解决住房市场化带来的外部性问题，即为低收入住房困难家庭 提供他们有能力负担的住房，保障人们的居住权利，维护社会公平。然而，在当前保障性住房分配过程中， 骗购骗租保障性住房等种种乱象频频见诸报端。究其原因，世联地产研究认为，保障性住房的保障对象不 明确、申请人资格核实困难、申请造假者违法成本过低等多种因素造成了保障性住房分配乱象丛生。 保障性住房的保障对象不明确 政府对廉租房和经济适用房作过明确的界定。1999 年出台的 《城镇廉租住房管理办法》规定：“城镇 廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的 租金相对低廉的普通住房。”2007 年修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房是指 府提 供 策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保 障性质的 策性住房。”廉租房和经济适用房的保障对象很明确，前者是最低收入家庭，后者是低收入住 房困难家庭。然而，政府对保障性住房的内涵及其分类一直都没有明确界定，保障性住房的保障对象更无 法明确。于是，在今年 1000 万套保障房建设的高压任务面前，许多地方政府 企业自建房、工业园区配 套的员工宿舍、学校的教师公寓等等，统统装进保障性住房的大箩筐，充当保障性住房建设的任务量。一 些企事业单位打着建设保障性住房的幌子开始混水摸鱼，利用手中占有国有土地资源建造房屋并进行内部 分配。 世联地产研究认为，保障性住房最起码满足两个条件：一是在申请时，以家庭的经济能力作为家庭是 否拥有申请资格的必要条件判断；二是在同一行 区域内，经济能力同等的家庭拥有相同的申请资格。显 然，目前社会上存在的企事业单位的自建房并不具有保障性质，是伪保障性住房。它对申请人资格的判断 条件是职位、职称、学历、工龄等等，当然也更谈不上向其单位外部人员开放申请。这种伪保障性住房实 际是一种福利房，其实质是一种财富再分配。它维护的是某些特定群体的利益，而非社会所认同的保障低 收入家庭的居住权利。 保障性住房申请人资格核实困难 目前，各地政府对保障性住房的申请，都实施比较完善的 “两级公示三级审核”制度。 是，在实际 操作过程中，却遇到了申请人资格核实的困难。究其原因有两方面：一是通常单一部门是根本不可能掌握 到保障性住房申请人全面真实的信息，必须多个部门联手，如分管房产、银行、证券、车管所等多个部门 的联合，实现信息资源的共享，才能对申请人及其家庭的收入和资产状况有更真实全面的了解。目前由街 道办、区、市主管部门形成的三级审 制度无法做到这点。二是审查过程不透明，缺乏公众监督。公示的 目标就是使分配透明化，接受公众的监督。前段时间，深圳的保障性住房申请人资格审 结果严格执行了 公示制度，收到了很好的效果，许多弄虚作假者被公众发现，促进了保障性住房的公平分配。 是，还有 很多地方的保障性住房申请人资格审 公示却尽量采取掩人耳目的方式，如缩减公示时间、缩小公示范围 等，故意逃避公众的监督，这种做法不利于保障房的公平分配。 保障性住房申请造假者的低成本高收益 政府对保障性住房申请造假者的处罚过轻。比如，深圳市规定对保障性住房申请造假者将处以“5000 元罚款，且三年内将不再受理其住房保障申请”的处罚。这对于造假者来说，违法成本太低了，造假可能 带来的丰厚收益远大于可能被罚 5000 元的成本；即便失败了，以造假者的经济实力通常也不会在三年内 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www . 【世联楼市新评】（2011 ）之二十八 有申请住房保障的真正需要，所以 “三年内将不再受理其住房保障申请”的处罚毫无威慑力。 只有当保障性住房申请造假者的违法成本等于甚至高于违法收益时，此类造假现象方能遏制。香港和 新加坡在这方面的经验值得借鉴。 香港和新加坡推行住房保障几十年来，鲜有保障性住房申请造假者出现，与其对造假者的严厉惩罚制 度有密切关系。在香港，公屋租户如在申报入息或资产时做出故意虚假陈述，即属违法，一经定罪，可判 最高罚款5 万元及监禁6 个月。新加坡 府的规定，任何人在买卖组屋