买房卖房应了解的房地产基本知识(二).docVIP

NO:343 买房卖房应了解的房地产基本知识（二） （上接买房卖房应了解的房地产基本知识一） 52.征用土地批准权限的规定： a) 征用耕地1000亩以上，其它土地2000亩以上的，由国务院批准； b) 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下的，由省级人民政府批准； c) 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准 53.土地使用权的出让最高年限： 居住用地70年；工业用地50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年 54.我国房地产开发程序分八个阶段： a) 项目建议书阶段 b) 可行性研究阶段 c) 设计阶段 d) 开工准备阶段 e) 施工阶段 f) 竣工验收阶段 g) 租售阶段 h) 使用阶段 55.房地产转让: 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 56.房地产抵押： 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 57.房屋租赁： 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 58.房地产产权： 房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土地的使用权 59.物业管理： 是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值 60.如何评价房型的优劣？ 1、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中，动静分明。 2、尽量减少在活动区开门 3、相互联系方便 4、客厅朝南或朝景观的方向 5、客厅平面应避免有锐角式的，要方正的 6、在厅内墙上忌讳多处开门影响厅的使用，门与门相对开会冲风水 7、厅、卧室均有良好的朝向，采光通风，没有暗房 8、居室、主卧室远离电梯间与楼梯 9、厨房间外最好配阳台，既通风又好充足厨房间的不足 10、食寝分离，居寝分离 11、入门处最好有玄关 12、餐厅与起居室相互贯通，形成自然通风 13、卫生间不易离主卧太远 61、新建住宅交付使用应达到怎样要求？ A、生活用水应纳入城市自来水管网，使用地下水必须经城市公用事业管理部门审核批准。 B、用电应纳入城市供电网络，不得使用临时电和不规范电。 C、污水的排放应纳入永久性城市排放系统，不能客观条件限制一时无法纳入的须拟定经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意的方可在规定期限内采取临时排放设施。 D、道路与外界交通干道之间必须有直达的道路相连 E、应按规划要求配公交站 F、小区须按照规划要求配教育，医疗保健，商业网点，环卫，邮电，社区服务和行政管理等公共设施。 G、周边应做到场地清洁，道路平整，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整洁。 62、产权证的概念： 是指房屋所有权人向政府房地产管理部门领取房屋所有权证明，分两种：房屋所有权证，房屋共有权证。 形式：楼花：期房可能是一块空地，但有预售批文。 楼寓：封顶以后，基本上是现房 期房——远期房：空地、正负零（可以做地面以上的建筑）； 近期房：封顶； 群房指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑物，群房高度不得超过24米，超过则算高层建筑。 63、转换层： 指在群房顶，高度在2.2米，是居于主楼，供上下水道使用。 64、为什么规定栋距？ 要让每户人家都有一个采光的确定时间。 65、商品房的成本分析： （1） 地价：地价根据地段情况分； （2） 建筑成本：一般多层框架700—1000元/M2，砖混500-600元/M2；框架：要打桩，桩要做为支撑点，砖混不用打桩； 15层以下小高层：1200元/M2，高层：1800元/M2，如有电梯再加150—300元/M2 （3） 配套——分大配套：煤气、水管、电缆（370元/M2上海、济南270元/M2） 小配套：市政把管线交到楼层税费：100-200元/M2； （4）利息：基础做到正负零以上，投入的资金是总造价的25%，银行才可贷款。 集资成本。 三．基础知识部分 1、墙面上为什么会出现“爆裂”、“起鼓”现象？ 石灰分为正火石灰、欠火石灰、过火石灰 ①?? 使用正火石灰的抹面工程质量最好，若含有过火石灰则在抹面后会进一步熟化，则浆体膨胀而引起墙面“爆裂”“起鼓”。 ②?? 墙体湿润不够，石灰浆体收缩太大，出现裂缝。 ③?? 原材料质量不好，石灰多，砂子少。 2、混凝土强度：混凝土是经过对抗压强度、抗拉强度的测试而通过验收的。混凝土具有很好的抗渗性、抗冻性和耐侵蚀性，所以一般在房屋中，厨房、卫生间均采用现浇砼做楼地面。 3、屋顶的横向裂缝问题： 若楼面结构层为预制板，且裂缝是沿板长方向的通长缝，则是由于预制板的不均匀沉降造成的，一般不影响房屋的使用年限。若楼地面