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保险公司参与房地产市场分析 一、管理办法的推出 继公布《保险资金运用管理暂行办法》和《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》后， 近期保监会又公布了股权和不动产投资的细则办法 《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。保险资金运用正式进入多品种投资的操作阶段。 二、投资范围与禁止投资 按照规定，保险资金可以投资的不动产包括：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)俱全的在建项目；四证加上预售许可证或销售许可证的可转让项目；取得产权证项目以及符合条件的政府土地储备项目。 　 投资不动产暂行办法强调，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。 　 　 此外，投资不动产暂行办法还规定，保险公司不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。 　按照暂行办法规定，保险公司不能直接投资房地产企业的股权，但是可以投资房地产企业某个项目公司的股权。 　　另外，股权暂行办法中还明确，保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。 两个暂行办法还对投资比例、退出机制、信息披露、风险控制等事项作出了规定。 三、业内信息 1、新规拓宽了商业不动产投资的空间 中国保险公司旗下管理的资产规模约为人民币4.6万亿元，并且以每年约20%的速度增长。如果保险公司将全部10%的额度都投向商业不动产，则投资规模相当于人民币4,600亿元，也就是685亿美元的潜在需求，而去年的商业不动产投资总规模才为170亿美元。 2、可能投向的金融产品 通过对人保资产、太保资产等机构的了解，保险机构尚不能投资信托计划，最有可能投资的金融产品是有稳定回报的RETIS。 3、可能引发地产行业的变革 开发商采用的是“建筑-销售”的短期模式，而保险公司往往采取长线投资，它们希望一处地产能提供至多20年的现金流，这将催生对投资级优质地产的需求。 四、 保险机构投资不动产与股权的范围界定和管理细则的对比。 表 1:股权和不动产投资范围和分类 投资分类 投资范围 不动产投资 基础设施类不动产 非基础设施类不动产不动产相关金融产品 已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可 证的项目 (2)已经取得国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证、 施工许可证的在建项目 (3)取得国有土地使用权证 建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证 、施工许可证及预售许可证或者 销售许可证的可转让项目 (4)取得产权证或者他项权证的项目 (5)符合条件的政府土地储备项目。 保险资金采用债权 股权或者物权方式投资的不动产 仅限于商业不动产、办公不动产与保险业务相关的 养老医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。 股权 投资 直接投资股权 间接投资股权 直接投资股权仅限于保险类企业，非保险类金融企业 和与保险业务相关的养老医疗、汽车服务等企业的股权 研股权投资基金。 表2：股权和不动产投资的管理细则的对比 不动产投资 股权投资 总则 保险资金投资的不动产是指土地建筑物及其它附着于土地上的定着物。 境内依法设立和注册登记且未在中国境内证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权(以下简称企业股权) 保险资金可以投资基础设施类不动产非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。 可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权(以下简称直接投资股权和间接投资股权) 保险资金投资基础设施类不动产遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。 保险机构 (一)资产管理部门拥有不少于 8名具有不动产投资和相关经验的专业人员其中具有 5年以上相关经验的不少于 3名具有 3年以上相关经验的不少于 3名 (一)具有清晰的发展战略和市场定位开展重大股权投资的应当具有较强的并购整合能力和跨业管理能力 (二)上一会计年度末偿付能力充足率不低于 150%且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150% (二)资产管理部门拥有不少于 5名具有 3年以上股权投资和相关经验的专业人员开展重大股权投资的应当拥有熟悉企业经营管理的专业人员 (三)上一会计年度