我国房地产信托投资基金可行性分析.docVIP

我国发展房地产信托投资基金的可行性分析 近几年我国房地产相关行业发展迅速，许多城市房价水涨船高，土地价格也一涨再涨，这种涨幅势必令不少开发商感觉到，只靠传统银行贷款的单一融资方式已经无法满足投资需求，而自然而然的会考虑其他方式融资，信托基金就是其中之一，以下将会以房地产行业为基础，简单分析信托投资基金融资的可行性。 一．关于房地产信托投资基金 1.房地产信托投资基金的概念 房地产信托投资基金，是伴随大规模融资而被发明出的一种的融资方式，其最早出现于美国，在20世纪60年代，美国相继颁布了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》这两部法律代表房地产信托投资基金正式创立，到目前为止，美国也是房地产信托投资基金发展规模最庞大的国家，每年通过房地产信托投资基金投向房地产行业的资本量达到了几百亿美金，由此可见短短50几年信托基金在美国房地产市场发展速度非常快。 在美国著名的《房地产投资信托法案》对房地产投资信托的定义是：一种采取公司或者商业信托的组织形式,集合不特定的多个投资者的资金,由专业的投资管理机构,以多种方式运用于房地产投资领域,并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。 2.房地产信托投资基金的主要类型 房地产信托投资基金区分方式有多种，按照组织形式分类可以分为契约型和公司型，其中契约型还可以继续区分为单位型和基金型。按照投资标的的确定与否分类，可以分为特定型和非特定型。按照管理模式分类,可分为外部管理模式和内部管理模式。而随着房地产信托投资基金的不断发展,特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应,在美国又衍生出一些新的品种,按其结构可分为伞形结构房地产信托投资基金，双股合订结构房地产信 托投资基金、纸夹结构房地产信托投资基金等。 房地产信托投资基金在全球的发展状况 房地产信托投资基金经过五十几年的发展，已经在全球广泛流行开来，规模增长也是十分迅速，短时间内在全世界范围内发展成为一种十分成熟安全的投资方式，到目前为止，全球一游22个国家开展了房地产投资信托基金的投资业务，其中美国规模最大，占到全球比例的44%，其次则是香港。与此同时，在过去十几年里，全球房地产信托投资基金收益率明显高于股票收益率和全球债券投资收益率，其中美国，澳大利亚、荷兰等国家的收益率最高。 关于我国发展房地产信托投资基金面临的问题 1.法律问题 我国房地产信托投资基金处于起步阶段，想要发展房地产信托投资基金完善的配套法律是先决条件，遗憾的是，我国至今没有于此有直接关联的详细法律出台，即在该领域立法仍处于空白，想扩大投资规模，相应的立法迫在眉睫。 税收政策 我国有关房地产信托投资基金的税收政策还很不完全，无论从对象和环节两方面看，税收将会影响到个人投资者、机构投资者,以及证券公司、基金公司等重要参与者，同时，税收还会涉及发行基金，买卖交易和分红与派息等环节，所以税收政策是房地产信托投资基金发展与运行的非常重要的一部分，完善税收机制，调整税收环境以鼓励房地产信托投资基金的发展是很有必要的，另一方面，积极的税收政策，优惠的税收措施也会吸引更多的投资者进入这一领域。 配套的管理措施 该行业相对比较复杂，非常有必要对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。应尽快在交易所进行试点,交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验,管理规范,并有比较成熟的交易系统可使用,可实现对其规范化、高起点的发展。 4.缺乏私募地产基金 目前我国的监管机构已经基本明确房地产信托投资基金只允许投资成熟的商业地产，但从国外相对成熟的金融市场来看，私募地产基金是催产房地产项目的非常重要的一环。我国在私募地产基金方面的规范也几乎为零，有鉴于在日本台湾等地私募地产基金对房地产信托投资基金的发展中起到了非常关键的作用， 我国的监管部门也应该尽快完善有关私募地产基金的法律法规，积极培养扶持私募地产基金发展。 三.我国发展房地产信托投资基金的意义 1.为了构建我国多元融资模式 近几年我国经济水平的提高和，金融市场逐渐与世界接轨，我国人民理财方式也在发生着从传统储蓄理财向投资理财方向的转变。不过在我国，投资者可以选择的投资方式还是太少了。房地产信托投资基金在众多的金融工具中相对比较稳定，具有其保值增值的功能，盖因其拥有专门的投资机构管理资金，这些机构可以为投资者创造相对稳定和相对高回报的投资环境，可以帮助投资者规避风险。房地产信托投资基金不仅可以满足国内众多企业资本和各种保障资金的投资需求，还可以满足国外资本的注资投资，更能为房地产开发者提供传统银行贷款外的其他融资渠道，可谓一举多得。随着我国经济的不断发展，房地产信托投资基金也可以满足我国投资者多元化的投资需求，改变只靠银行贷款的单一融资环境。依托我国近几年迅