王家大院保护性开发可行性报告.docVIP

盐商府邸（王家大院）研究报告?? 2007-07-06 16:58:13|??分类： 业务 |??标签： |字号大中小?订阅 ? 第一部分　项目概述 1.1项目名称：盐商府邸（王家大院）。 1.2项目投资主体：云南大同集团公司 昆明红谷皮饰有限公司 1.3项目位置（四至范围）：（未定，暂参考1.4） 1.4项目及周边目前现状 王家大院位于自贡市沿滩新城岱山村二组，小地名湾头，距离市区2.5公里。该建筑座北向南，三面环丘，正面以水塘临深沟长壑，是清朝末年自贡大盐商王和甫为纪念父亲王子诚而修建的家祠和住宅。占地面积7588.67平方米，建筑面积4536平方米，是典型的四川穿斗型建筑民居。全院除正院部分保存完好外，右厢房梁柱已经虫蚀损毁，属危房，右厢房结构略有改变，左厢房结构严重改变，物质价值不高，但有盐商人文背景。 王家大院在自贡，是除西秦会馆、三多寨、仙市古镇、自流井老街以外，盐商历史遗存较好的院落。 盐商府邸（王家大院）项目区域内有35户居民未拆迁，东面有学校一座，南面为水冲，西面直线距离400米、垂直高度50米左右为工业建筑接川云公路，北面山后300米内为人口密集的民居。 1.5项目性质及主要特点 盐商府邸（王家大院）项目是（区级）文物保护开发性质为文化娱乐商住板块。她的特点是承担着建设沿滩新城精神支柱的作用，从而使沿滩新城整个板块的市场价格和社会价值得到提升。 1.6项目地块面积及边界长：现有面积20亩，边界长1，460米，其余?? 待定。 1.7研究工作政策依据 《自贡市区住房建设规划（2006-20100》 《沿滩区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 《沿滩新城区控制性详细规划》 《盐商府邸（王家大院）保护与开发研究方案》 1.8研究工作概况 自贡天网咨询事务所根据投资人的委托，站在客观公正的第三方立场，深入项目现场及周边关联区域市场，往返政策发布机关，获取了大量的可用信息，并采用动态研究和静态研究相结合、定性分析和定量分析相结合的系统研究方法，理论联系实际，从而使本项目的研究达到最大限度的客观、科学。???????????? ? 第二部分　项目背景 一.项目提出背景 1.1盐商府邸（王家大院）项目所在区域工商业发展情况 项目板块现阶段是农业区，工商业十分落后。但盐商府邸（王家大院）项目毗邻南湖行政板块，且是板仓工业园区的后花园，是工业板块的生活支持地。 1.2盐商府邸（王家大院）项目所在区域政策、经济及产业环境 《自贡市区住房建设规划（2006—2010）》第12页关于自贡市近期发展方向和重大基础设施建设中讲到“自贡市近期重点向南发展，打造南湖新区，沿滩新城。该区域的发展对于自贡市大城市建设，完善城市功能将起到积极的推动作用，并对周边土地的开发建设起到带动作用。” 在《沿滩区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中，王家大院列为优先开发旅游项目。在已获批的《沿滩新城区控制性详细规划》中，将王家大院保护性开发作为沿滩新城开发的核心，并出台了《盐商府邸（王家大院）保护与开发研究方案》。 同时，2006年9月，沿滩区已与中铁二局、华泰集团签约三方共同投资沿滩新城板块的基础设施建设，古盐路和车城路已经动工。 据此可以看出，盐商府邸（王家大院）项目的政策、产业和经济环境较好，但须沟通的程序较多，投资环节烦琐。 1.3项目发起人及发起缘由 昆明红谷皮饰有限公司在自贡富顺县已经有地产投资经历。昆明红谷皮饰有限公司在响应沿滩区党委、政府招商引资号召的基础上，邀请在房产投资和建设方面有丰富经验的云南大同集团公司共同参与投资。 ???? 二.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果： 通过对《王家大院保护性开发项目》和《盐商府邸房产一、二期项目》的调查研究，找出了项目的盈亏平衡结构，即只有两个项目共同实施，才能实现投资赢利。 2.2项目地块初勘及初测工作情况： 《自贡市沿滩新城区控制性详细规划图》 《自贡市沿滩新城区1：1000地形图》 未有该地块的地勘报告。 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 ： 未有。 2.4项目投资的必要性 a云南大同集团公司从回报乡梓的角度出发，通过盐商府邸（王家大院）项目的具体实施，可以顺利实现房产投资区域战略调整。 b昆明红谷皮饰公司通过盐商府邸（王家大院）项目的具体实施，可以实现公司产业结构的调整，提升资本质量。 c投资主体可以获得一定的经济回报。 d可以推动沿滩的经济发展，增加税赋，解决就业，满足城市住房需求，实现政府城市规划建设目标。 ? 第三部分 项目可行性研究 3.1市场分析预测：见第四部分 3.2项目地块分析：盐商府邸（王家大院）地处沿滩新城西南地段，西?? 邻文化娱乐、行政办公地块，南接体育地块，北连教育、商业金融?? 地块，通过古盐商道与快速路、川云路、内宜路连接。区