06 策划篇和运营篇.pdf

策略篇 项目概况 项目策划前提 项目策划原则 项目目标 项目SWOT分析 策划总思路 项目定位 项目构成 项目规划 项目可持续发展建议 市场推广建议 案例分析 佛 山 市 公 共 文 化 综 合 体 建 筑 方 案 设 计 国 际 竞 赛 第 二 阶 段 1. 项目概况 1.1 项目概况 佛山市公共文化综合体项目，是一个以市级文化设施为主导，包含文化、创意、商 业、休闲等多功能的建筑综合体。初步定位打造成佛山市的市级文化中心、公共服 务平台，具有珠三角“公（公共）商（商业）相容、文商结合；闹静相宜、休闲学 习”的特色文化中心。 现在，本项目已完成了第一阶段的概念方案设计国际竞赛，并已评出4家单位进入 第二阶段的建筑方案及项目策划竞赛。为提高文化设施的综合使用率；为提高相应 建筑方案的可实施性和在工程建设、经营管理、投资控制等方面全盘考虑，第二阶 段竞赛增加了对项目开发和运营的策划要求。 1.2 项目地理位置 项目位处佛山市中心组团东平新城的核心区，见下图 佛山市组团分布图 佛 山 市 公 共 文 化 综 合 体 建 筑 方 案 设 计 国 际 竞 赛 第 二 阶 段 根据佛山市城市总体规划，中心组团新城区（东平新城）的功能定位为佛山市行政 中心、商贸服务中心、文化体育中心、金融信息中心；全市重要的制造业、高新技 术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环 境的地区。 新城区以东平河为界，分为北片与南片两大区域。本项目位于南片区域，紧邻南片 区中心的世纪莲体育场，具体位置如下图所示： 中心组团新城区（东平新城）的功能定位图 地块周边规划建设地块已经按照相关计划展开，主要的大型公共建筑物，如体育 馆、中央公园、新闻中心等已经建设完成，主要的道路骨架网络已经建设完成，其 他居住、商业、以及行政办公设置正在建设之中、或即将开始建设。 佛 山 市 公 共 文 化 综 合 体 建 筑 方 案 设 计 国 际 竞 赛 第 二 阶 段 1.3 项目周边用地规划 图《佛山市中心组团新城区南片规划土地利用规划图》为地块周边的土地利用规划图。地块东部主要为体育 用地和绿化，现在已经建成了世纪莲体育馆和佛山公园。地块南部主要为商业和综合用地，地块西部主要为 二类居住用地，依云水岸居住区大部分工程已经完成。地块北部为滨江绿化带。 项目基地 佛山市中心组团新城区南片区规划土地利用规划图 （源自2008年8月《佛山东平新城南片区控制性详细规划》 佛 山 市 公 共 文 化 综 合 体 建 筑 方 案 设 计 国 际 竞 赛 第 二 阶 段 1.4 项目周边交通现状与规划 地块所处的东平新城规划有完善的道路网络。东平新城位于佛山禅城区南面，顺德区北面，可以充分利用佛山市充足 的道路资源连接周边重要地区。佛山紧邻广州市。按照路网分布，广州市的环路高速与二环高速覆盖了佛山的大部分 地区。其中环城高速的西段位于佛山东部，在环城高速南段与广珠高速西线连接，连接了佛山的顺德区；北段在佛山 境内与广佛高速连接。二环在广州城市外围从佛山北部进入，在乐平地区往南拐，经佛山西部与南部，从顺德区出佛 山市接广州的番禺区。其中，西二环南连佛开高速，西接广三、广肇高速，同时联通的还有G324、G321、G105、 G106、G107等国道主干线。目前，二环高速西段和北段已经全线通车，按规划东二环于2008年通车，南二环于 2009通车。佛山的三水区主要用广三高速与佛