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中融国际信托有限公司 中融-【股权投资】项目 尽职调查报告 经办业务部门：【】部  声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《》和有关规定，根据提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日 目录 一、 项目背景 5 （一） 情况 5 （二） 安排 6 （三） 6 二、 7 （一）信托基本要素 7 交易结构 8 8 3、关于北阪河谷基金 9 9 4、风险控制措施 10 5、监管措施 10 三、 11 （一） 11 （二） 11 （三） 12 （四） 22 （五） 集团公司整体情况分析 24 （六） 黑鹰 48 （七） 50 （八） 68 四、 项目 70 （一） 71 1、 71 2、 72 3、 控规指标 73 4、 74 （二） 项目市场情况 75 1、 宏观经济概况 75 2、 当地总体房地产市场 79 3、 项目市场情况 87 （三） 94 1、 总投资预测 94 2、 已投入资金合理性 95 3、 合理性 96 4、 项目资金来源与运用表 96 5、 贷款 102 6、 销售 102 7、 项目损益预测 106 8、 盈亏平衡点 107 （四） 项目评价 108 五、 109 六、 110 （一） 110 （二） 110 （三） 111 七、 本信托风险评估 111 八、 结论及建议 112  项目背景情况项目的交易对手为上海金置业有限公司”）是一家外商独资的房地产开发有限公司，由原上海琴海置业在更名而来。为香港“上置集团有限公司”资本为人民币，投资总额3亿元。 基地位于上海市黄浦区大兴街以东，中华路、以南，迎勋路以西，陆家浜路以北（为：）总占地面积为。以江阴街为界自然分成南北两块，其中南块面积约，北块面积。 共需实施旧区改造居住房屋、居民企业。截止，基地内动迁%的居民。因筹备上海世博会，本项目拆迁工作于2007年暂停。现上海市黄浦区政府拟推进本项目，采取以政府为征收主体的形式对本项目地上房屋进行征收；该阶段房屋征收工作拟拆除房屋总建筑面积约，其中居民居住建筑面积为，个体户房屋建筑面积为、企业单位用建筑面积为。 项目进度安排该项目从 2016年1月启动土地二级建设 该项目属于土地一二级联动开发资金需求较大前期无法产生销售收入所需资金依靠股东自投以及行和开发贷。股东自投包括上置集团的，北阪河谷基金，。贷款旧改贷银行的，银行的，银行的银行的。具体如下所示：2项目资金投入情况 投资方 资金额度 进入方式 情况说明 项目启动前 上置集团 7亿 注册资本 项目公司注册资本 2013年10月 北阪河谷基金 8亿 增资扩股 按照金心置业和政府的旧区改造协议，需要在项目立项报批前支付安置房源的预定保证金 2013年12月底前 【】 5亿 增资扩股 因拆迁阶段总投73亿（含融资成本），为达到【】行旧改贷要求的股东自投达30%，即22亿元。 北阪河谷基金 2亿 增资扩股 2014年10月 【】银团 51亿 旧改贷 支付拆迁补偿款及其他 2014年9月 北阪河谷基金 3亿 增资扩股 支付前期动迁启动资金 2015年10月 上置集团 3.4亿 增资扩股 达到商务委外商投资企业资本金占总投资（不含融资成本）50%的要求 北阪河谷基金 4.6亿 增资扩股 【】 2.5亿 增资扩股 2016年 【】行 10亿 开发贷 四证齐全后取得开发贷 金心置业拟土地一二级开发计划，支付安置房源保证金第二笔用于支付动迁款及其他开发费用。 （一）信托基本要素1190亿元（次级，股权加债交易结构关于北阪河谷基金（1）关于北阪河谷基金，已依法设立，普通合伙人为上海北阪河谷投资股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）（其合伙人为我司与黑鹰（上海）投资管理有限公司）。（）北阪河谷基金的决策机制为：，我司委派的决策委员会委员享有一票否决权。 （3）.3%股权，以沈阳雅宾利项目的销售回款提供资金支持，雅宾利信托计划结束后即开始为本信托计划优先级信托资金退出提供保障； （4