成本法,基准地价法.docVIP

（三）成本逼近法 [在采用成本逼近法时，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为： 土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息 +投资利润+土地增值收益 1、土地取得费及有关税费 待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边土地利用主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。 （1）土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费及地上物补偿费等。 A、土地补偿费 根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则 土地补偿费=（）x（） =（）（元／亩） 土地补偿费合（）元／平方米 B、安置补助费 根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征用前三年平均年产值的四至六倍计算”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，补偿倍数为（）倍，调查该地区需要安置的农业人口数为每亩（）人，则 安置补助费=（）x（）x（） ＝（）（元／亩） 安置补助费合（）元／平方米 C、青苗补偿费 根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩；青苗补偿费按（稻田或其他）单季产值补偿，当地（蔬菜地、耕地或其他）的作物通常是一年（ ）季，则 青苗补偿费=（）x（） =（）（元／亩） 青苗补偿费合（）元／平方米 小计：土地取得费=A＋B＋C=（）元／平方米 [如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容），结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型，通过现场查勘、调查，确定土地征地费，示范如下： ①调查xx矿区1996年初－1997年7月31日的土地征用情况，均为协议包干征地，征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。如xx矿区邮电局征用临xxxxx村6.61亩土地（耕地3.16亩，非耕地3亩），征地费按3万元/亩包干；矿区煤汽公司征用临xxxxx村耕地，包干征地，征地费用总额42.3552万元，平均每亩征地费用为3.84万元；xx矿区五矿征用xx镇中xx村耕地5亩，征地包干费用为3万元/亩。调查分析收集的征地案例，临水镇用地的费用多在3－4万元/亩，由于待估宗地位于xx镇，xx镇的区位条件与xx镇、xx镇相比稍差一些，征地费用略低于xx镇、xx，故征地费用取xx镇征地费用的低限值，即3万元/亩。 ②土地取得费