房屋承租人优先购买权存废论.docVIP

房屋承租人优先购买权存废论一、房屋承租人优先权概述 承租人的先买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。我国现行立法对该制度也作出了确认。从上世纪50年代房屋承租人优先购买权最早被我国房屋政策承认到80年代相关法律法规的基本完善，直至社会经济条件已经发生翻天覆地变化的今天，这一制度已逐渐失去了存在的理论依据和实践上的经济价值和社会价值。在当今社会条件下，优先购买权不仅从理论上来讲背离了民法的基本原则，而且在司法实践中也存在许多难题，从而使这一制度既缺乏法律上合法性的支撑，也失去了实践中合理性的基石。 二、房屋承租人优先购买权的理论缺陷 （一）房屋承租人优先购买权违背了民法的平等、公平原则 在计划经济和改革初期，私房拥有者一般自住，出租屋多数是公房，也鲜有商品房买卖现象。法律规定承租人优先购买权不外是考虑到承租人主要是为基本生活需要而承租公房长期居住，如果不规定优先购买制度，在所有权人出售房屋的时候他们就有可能会陷入无房可住的困境。所以当时这一规定即使从法条上看貌似不平等，但在实质上却实现了真正的平等。但在购买商品房已经是市民拥有住房主渠道的今天，大多数承租人是为了短时期的学习、工作而租住房屋，即便是承租的房屋被他人买走也不至立刻露宿街头，再加上合同法的关于“买卖不破租赁”的规定，已经密实地保护承租人的租赁权了，所以“目前从司法实践以及保护承租人规则的强化来看承租人相对于出租人，不仅不是弱者，还有不断强大的趋势，现实中不存在特别保护的合理性”。今天继续存在的承租人优先购买权已经明显违背了民法的平等原则，因为房屋所有人与承租人都是民法上的平等主体，但先买权的规定却通过限制所有权人对房屋的处分权来保护一个不需要特别保护的权益，这既不平等，也不公平。 （二）房屋承租人优先购买权违背了民法的意思自治原则 意思自治原则作为民法的一项基本原则，贯穿于整个民法之中，体现民法最基本的精神。但在规定了承租人优先购买权之后，房屋所有人被剥夺了选择买受人订立契约的自由。他们不能按自己的个人意愿，选择想与之订立房屋买卖合同的当事人，也无法按利益最大化的要求将房屋出售给出价最高的购房人，甚至当其将房屋卖与第三人之后，也不能协商以另外的方式赔偿，因为法律赋予了承租人宣告房屋买卖无效的权利。这不能不说是国家在民法上规定“意思自治”的自由的同时又粗暴地干涉了这种“意思自治”的自由。 三、房屋承租人优先购买权的实践难题 （一）行使优先权的条件难以认定 承租人优先购买权的同等条件难以确认。1998年最高人民法院院关于贯彻执行若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》第230条规定也大致相同。我国法律规定中所指的“条件”是单指的同等价格呢，还是包括支付方式和其他交易条件在内的条件，（比如出卖人基于某种特殊关系如亲属、朋友关系，作出的巨大让利，或是第三人出于某种原因能提供的其他优厚的购买条件）目前在我国司法实践中尚无定论。法律规定“同等条件”的意义主要在于要保护优先购买权人，同时又不能损害出卖人的利益。 但这个同等条件的规定也给司法实践带来了困难，既不能顺利地完成同时保护优先购买权和出卖人利益的任务，也容易给法官形成一个滥用自由裁量权的空间 （二）司法实践中承租人优先购买权的立法目的常常落空 承租人优先购买权的有关规定在司法实践中容易引发争议而不易操作。比如承租人的优先购买权是否应该受到限制，在哪些情况下应受到限制？承租人优先购买权与其他优先购买权发生冲突时（比如与房屋共有人的优先购买权冲突）应该遵循怎样的原则来处理等等。 承租人优先购买权的规定在司法实践中极易被规避而无法实现立法者的目的。法律规定房屋承租人优先购买权的目的就在于保护承租人得到房屋所有权的可能性，如有学者认为：“优先购买权制度的设立不仅在于稳定承租关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是租赁权”。但在司法实践中，承租人的优先购买权却极易被规避而无法实现，比如所有权人可以与第三方串通好以“假赠与实买卖”的方式将房屋所有权让渡给其他人，此时，承租人难以主张其优先购买权。因为只有当房屋所有人公然出卖其房屋时，承租人的优先购买权才能被“激活”，否则，只能处于一种“沉睡”的状态。再如所有权人也可以在“同等条件”上做文章，让承租人无法满足所谓同等条件的要求而失去优先购买权。 承租人优先购买权不能起到稳定社会秩序的作用。今天的出租房已经和最初规定优先购买权时候的主要是公房的情况大不一样，租赁房大多数是私房，承