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提高我国中小物业服务企业竞争力途径探究摘要：本文分析了影响中小物业服务企业竞争力的各项因索，提出增强服务理念、提高物业管理收费水平、提升物业服务人员素质、提高创新能力、塑造良好的企业品牌、扩大经营规模是提高中小物业服务企业竞争力的主要途径。 关键词：中小物业服务企业；竞争力；物业管理；创新 从1981年第一家物业管理公司在深圳成立以来，我国物业管理服务行业已经走过了27年的历程，得到了长足的发展，对改善人居环境、建设和谐社区、提高城市管理水平等方面起到了重要作用。但我国物业服务企业绝大多数规模偏小，管理成本高，盈利能力差，竞争力弱，影响了整个物业管理行业的发展。因此分析影响我国中小物业服务企业竞争力的主要因素，从而找出提高其竞争力的途径是非常必要的。 一、我国中小物业服务企业竞争态势 管理界公认的“竞争战略之父”迈克尔(Michael EPorter)将竞争力定义为“一个企业对其行为效益有贡献的各项活动”。笔者认为，物业服务企业的竞争力就是物业企业能够在激烈的市场竞争中有效利用内外部资源，提供满足市场和业主所需要的各种服务，能够在竞争中建立和保持自身的竞争优势，获得可持续发展的能力。 按中小物业服务企业的划分标准，职工人数为800人以下的为中小物业服务企业。依据中国物业管理协会2008年5月发布的《物业管理行业生存状况调查报告》，目前我国一级资质的物业服务企业的平均人数为882人，二级为288人，三级为67人，按以上划分标准我国二级以下的物业服务企业基本属于中小企业。 据统计，2006年我国物业管理企业已超过3万家，在这些企业中，一级资质企业只有300多家，98％为二级以下资质企业。显然，我国物业管理企业绝大多数属于中小企业。中小物业服务企业大多管理面积规模小、管理成本高、盈利能力较差，有的甚至亏损经营，缺乏市场竞争能力。而近年来，境外物业管理公司如第一太平戴维斯、荷兰管家、世邦魏理仕、美国怡高等物业管理机构以及香港的东亚物业、戴德梁行、和记黄埔等纷纷进入境内争夺市场份额。在激烈的市场竞争中，国内大企业凭借品牌效应、本土化、价格优势等与“洋管家”进行抗衡，而中小物业服务企业则由于竞争力弱，生存环境受到强有力的挑战。在这种情况下，我国中小物业服务企业必须提高自身的竞争力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 二、影响中小物业服务企业竞争力的因素 1.企业资质低，规模小。据中国物业管理协会对全国31个省、自治区、直辖市4600家物业服务企业最新调查数据显示，二级资质以下物业服务企业4235家，占调查总数的92.1％，其中三级及以下资质物业服务企业占77％，平均管理面积18.04万平方米，平均职工67人，管理人员人均管理面积1.38万平方米；而一级资质企业平均管理面积224.18万平方米，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万平方米，企业职工人数和管理面积都在三级企业的10倍以上。中小物业服务企业缺乏规模效应，是影响其竞争力的最主要因素。 2.企业服务理念落后。物业管理是一种新型的服务性行业。它的职能一是对业主提供有偿的各项生活服务，二是对业主的物业进行有偿的专业化管理，而这种管理是寓于服务之中的。 我国有不少物业服务企业特别是中小物业服务企业摆不正服务与被服务的关系，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆，在实施物业管理中，这些企业常常以管理者自居，把自己的意愿强加给业主，不尊重业主的权利，物业收费和使用不透明，经营管理情况不向业主公开，使业主权益得不到保障。物业服务理念落后、服务不规范，是导致业主和物业服务企业的纠纷愈演愈烈的根本原因所在。 3.企业经济效益低下。据中国物业管理协会对全国4600家物业服务企业调查结果显示，全国只有40％的物业服务企业盈利，有41％的物业服务企业处于亏损状态，另外19％的企业不亏不盈。绝大多数中小物业服务企业处于经济效益低下、经营维艰的状态。 经济效益低下、经费困难导致中小物业企业难以为继和服务质量下降，陷入“低价格、低素质、低价值”的恶性循环，最终也损害了业主自身的利益。 4.企业服务内容单一，缺乏创新。物业管理收费来自于物业企业所提供的各种服务。物业管理基本内容按服务的性质和提供服务的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。目前绝大多数中小物业服务企业只开展了常规性的公共服务，即清洁、保安、绿化、维修等，对于专项服务和特约服务如社区家政、社区商务、社区餐饮、社区文化、社区教育、社区健康服务等基本没有开展。在当前物价部门严把物业收费审批关，物业企业不能从常规性公共服务收费中获得较高利润的情况下，物业企业提供的服务内容单一，缺乏创新，既影响了业主对物业服务的享受，也影响了企业的经营