土地规划、用途管制与中国土地市场发育.PDFVIP

管管理理学学研研究究 ＭＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴ 土地规划、用途管制与 中国土地市场发育 □　 文贯中 上海财经大学 高等研究院上海　 ２００４３３ 　 　 所谓由市场配置起决定性作用，是指由竞争性 市场失灵一视同仁，而不应随所有制的不同而区别 市场上形成的均衡价格调节资源配置。 这就要求两 对待。 这样才能真正匡正所有的市场失灵。 点：价格能自由涨落，要素能自由进出。 两者缺一 二、为何现行规划和管制必定堵塞 不可。 土地不像资本和劳动有高度流动性，土地的 土地市场的发育？ 最大特点是不可移动。 因此，土地的价格取决于其 特定的地段。 高度同质的商品可以票证化，地段的 　 　 根据土地的机会成本（也即各地土地市场上的 唯一性却使地票若不对应于特定地段便无意义。 以 均衡价格），一国边界内的土地可以分为三大块： 上分析说明，若要市场起决定性的配置作用，就要允 （１）人口和工商密集，土地的机会成本远高于农田 许所有土地入市交易。 这本来是常识。 可是，中国 价值的城区；（２）远离城市，土地的机会成本极低， 面临如下两难问题：一方面，现行的规划和管制赋予 只能用于农牧的纯农区；（３）两者之间的所谓近郊 政府收购农田和供应所有城市用地的垄断特权，如 和远郊。 在市场经济中，三类土地都可以私有，并有 此，也就没有土地市场的发育空间；另一方面，既然 按现有的用途入市交易的自由，但是，这在中国是不 土地市场连发育空间都不存在，土地配置就由政府 被允许的。 首先，中国宪法规定城市土地一律国有。 规划和管制。 到底是先有现行规划和管制的只能推 其次，纯农区的土地即使以集体出面也不准自由买 倒，再有真正的土地市场的诞生，还是先有真正的土 卖。 再次，近郊和远郊仍作为农田的土地，其机会成 地市场的发育和成长，再有现行规划和管制的退出？ 本随着城市向外扩张而日益上升。 在市场经济中， 就成为一个纠结不清，至今困扰中国的问题。 由于规划根据土地的机会成本制订，并定期修改，一 般会预先将机会成本已经显著高于农田价格的土地 一、我们究竟需要什么样的规划和管制？ 纳入城市用地范围，允许自由入市。 但是，这在中国 　 　 从发达国家的历史看，规划和管制从来没有替 现行土地规划和管制下是不被允许的，因为买卖农 代市场，而是对市场失灵的反应。 发达市场经济以 田为政府垄断，改变农田的使用，转为城市用地，更 市场为主配置土地，辅以规划和管制，结果城市风格 属政府特权，不容民间参与。 千姿万态，农村美丽富饶，避免了千人一面的单调和 尽管政府拥有巨大的配置权力，却无法解决以 城乡的二元结构。 由此看，作为对这一个问题的回 下问题，即如何自动平衡土地的稀缺性和需求的无 答，首先，规划必须有民众广泛的参与制订，而不仅 限性之间的矛盾。 在市场经济中，通过价格的涨落 仅是长官意志的体现。 各地发展水平不同，历史、地 便能平衡供需。 现行规划和管制既然扼杀了土地市 理、人文条件十分不同，规划要反映当地民众的愿 场，又如何平衡供需呢？ 答案是，现行规划和管制只 景，并随经济、社会和理念的演变而修改，就必然是 能依靠在土地所有者和使用者中建立歧视性的身份 地方性的。 允许各地有不同规划，社会整体反而五 制，和尊卑分明的所有制，以强制实现土地供需平 彩缤纷，避免雷同。 其次，为实现愿景，需要对土地 衡。 但是，这种平衡建立于对市场和法律面前人人