房地产法规第6章.ppt

6.1 房地产交易管理概述 6.1.2 房地产价格申报制度 6.1.3 房地产交易管理机构及其职责 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 　 2、不得转让的情形 （1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的 （2）依法收回土地使用权的 （3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 （4）权属有争议的房地产 （5）未依法登记领取权属证书的房地 （6）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 6.2 房地产转让管理 （3）收益金的上缴 ◇由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家◇转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益 6.3 商品房销售管理 6.3.1 商品房预售的概念 1、概念 指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为 2、管理法规 6.3 商品房销售管理 6.3.2 商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使 用权证书 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的 资金达到工程建设总投资的25%以上，并已 经确定施工进度和竣工交付日期 4、办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》 6.3 商品房销售管理 6.3.3 商品房预售许可 1、预售许可 2、申请预售许可证提交的资料 ?商品房预售许可申请表 ?开发企业的营业执照和资质证书 ?土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 ?投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 ?工程施工合同及施工进度说明 ?商品房预售方案 6.3 商品房销售管理 6.3.4 商品房预售合同登记备案 1、开发商应当与承购人签订书面预售合 2、预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 6.3 商品房销售管理 6.3.5商品房现售的条件 1、开发企业具有营业执照和资质证书 2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证 4、已通过竣工验收 5、拆迁安置已经落实 6、供水、供电、供热等配套设施设备交付使 用条 件，其他配套基 础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期 7、物业管理方案已经落实 6.3 商品房销售管理 6.3.6 商品房销售代理 1、概念 是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式 2、特点 （1）必须签订委托合同 （2）房地产中介机构可以收取佣金，但不得收 取佣金以外的其它费用 (3) 中介机构的销售人员应具有相应的资格条件 6.3 商品房销售管理 6.3.7 商品房销售中禁止的行为 1.开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人 2.开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 3.不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质的费用 4.商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售 5.禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 6.实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案 6.3 商品房销售管理 6.3.8 商品房买卖合同 1、商品房买卖合同的主要内容 　（1）当事人名称和姓名、住所 （2）商品房基本情况 （3）商品房的销售方式 （4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 （5）交付使用条件及日期 （6）装饰、装修标准承诺 （7）供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （8）公共配套建筑的产权归属 （9）面积差异的处理方式 （10）办理产权登记有关事宜 （11）解决争议的办法 （12）违约责任 （13）双方约定的其他事项 6.3 商品房销售管理 2、商品房合同的计价方式 （1）计价方式 ： ? 按套（单元）计价 ? 按套内建筑面积或按建筑面积计价 （2）产权登记方式 6.3 商品房销售管理 3、误差的处理方式 ： 衡量误差的指标——面积误差比　　 6.3 商品房销售管理 误差的处理原则 ?面积误差比小于等于3%的，据实