垦利县征地综合区片价调整报告.docxVIP

关于垦利县征地区片综合地价的调整报告垦利县.众所周知，位于黄河入海口，由于黄河夹杂着大量的泥沙入海，所以使垦利县的土地面积不断增加，为了合理的分配土地，合理的利用土地资源，让土地资源不断发展，让垦利的经济不断发展，特书写此调整报告。所谓征地区片综合地价是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准，不包括地上附着物和青苗的补偿标准。《山东省征地区片综合地价标准》在维持各地征地价格基本稳定的基础上作了适当上调。经测算，全省各城镇（边缘）核心征地区域加权平均价格达到43184元/亩，按核心征地区域平均价位，可分为四个层级。第一层级5万元/亩以上，包括济南、东营等七市驻地区，共30区；第二层级4.5万元/亩以上，包括10区1县16市；第三层级4万元/亩以上，包括6区13县9市；第四层级3万元/亩以上，包括3区47县5市。###所做的准备工作：《征地区片综合地价制订技术指南》（征求意见稿）一、主要依据1、《中华人民共和国宪法修正案》（2004年3月14日）；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；4、《农用地定级规程》（TD/T 1005-2003）；5、《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）；6、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）。 二、概念与内涵 征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。征地区片综合地价由被征收农用地质量价格和社会保障价格构成。农用地质量价格是指在标准耕作制度、一定农田基本设施状况和正常年景条件下,根据农用地自然、社会经济等因素, 农用地所能实现的价格；社会保障价格是指农民土地被征收后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。征地区片综合地价的基准日一般为县（市）人民政府发布征地区片综合地价当年的6月30日。三、基本原则 1、同地同价原则 土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的农用地，其征收补偿价格应基本相同，以保证对被征地农民的公平性。 2、保护农民土地权益和保障农民长远生计相结合的原则 在制定征地区片综合地价时，应考虑农用地对农民的生产资料功能，征地补偿价格要能切实保障被征地农民合法权益，同时，还必须充分考虑土地对农民的社会保障功能，保证被征地农民生活水平不因征地而降低。 3．与原补偿标准相衔接原则 在确定征地区片综合地价水平时要注意与原补偿制度的衔接，做到平稳过渡。所确定的征地区片综合地价水平应不低于原补偿标准，与当前市场平均补偿价格水平相当。 4．区域间平衡与可比原则 应按照规定的征地区片综合地价内涵、评估方法，充分考虑所在行政区的实际进行科学测算，所确定的征地区片综合地价水平应与周边地区可比，并以省为单位进行平衡。四、工作程序1、准备工作（1）确定工作范围：征地区片综合地价测算范围应在土地利用总体规划确定的建设用地范围内。基本农田保护区、生态保护区等被限制征收的土地不在征地区片综合地价测算范围内；（2）制定工作方案；（3）制定技术方案；（4）方案论证；（5）人员培训；（6）基础资料收集与整理。2、外业调查（1）资料收集；（2）现场勘查；（3）资料整理。 3、划分征地区片（1）选择并确定划分方法；（2）划分征地区片；（3）验证并确定征地区片。4、测算综合地价（1）选择并确定测算方法；（2）计算征地区片综合地价；（3）确定征地区片综合地价。5、成果整理（1）编制征地区片综合地价修正体系；（2）撰写工作报告和技术报告；（3）编绘成果图。6、成果检验、论证与平衡7、成果听证与公示8、征地区片综合地价发布与备案五、征地区片划分1、划分要求（1）已经完成农用地定级工作县(市)，应在农用地级别基础上划分征地区片。（2）征地区片内土地条件和社会保障水平应基本一致。（3）征地区片应为以可辩识、相对固定的线状自然地物或永久工程地物为界限的封闭图斑。（4）县(市)范围内征地区片应统一编号。2、划分方法方法一（有农用地定级成果）： （1）分析整理农用地定级成果；（2）修正因素选择；（3）划分农用地区片；（4）绘制农用地区片图；（5）划分社会保障区；（6）绘制社会保障区分布图；（7）叠加农用地区片图和社会保障区分