石家庄元氏天山水榭花都项目可行性报告.ppt

项目产品定位建议 综合方案对比，既能满足市场需求，实现差异化路线，分担容积率。 又能在入市之初规避市场风险，创造利润价值空间的为方案B----小高层产品， 但如果只用一类产品，其受众面较为狭窄，难以体现项目中高端定位， 建议产品以多元化组合为主。 方案B + 方案C + 方案D 小高层 高层 花园洋房 项目产品定位建议 2011年 2012年 2013年 小高层、花园洋房 花园洋房、高层 高层 安全产品 档次产品 利润产品 项目客群定位分析 我们在讨论本项目的目标客户群时，基于两点考虑：物质需求＋精神需求 客户层面分析 他们来源于元氏县县城区域 年龄主要在35—45岁段 他们基本都是二次以上置业者 他们基本都以改善性需求为主 家庭结构均为多口之家,为子女未来考虑较多 基本为县城内富足收入人群，年收入在8—10万元 部分人有着一定的“身份”与“职务”，看重家庭与名誉 项目客群定位分析 客户心理模拟 喜好面积偏大的房型，一味追求空间感； 在追求空间面积的同时，总价承受为主要衡量； 对契税概念较为模糊； 对生活配套设施，如供气、供暖较为关注； 比较认可高层12层以下楼面，正处于多层至高层的过渡阶段； 改善型、刚性需求是本项目客户的主要购买动机； 项目客群定位分析 客户细分模拟 周边村镇 5% 导入客源 95% 本地客源 备注 比重 类别 首选客户：个体经商群体、城市高富收入群体 次选客户：政府公务人员、企事业单位职工 再选客户：其亲属、朋友圈 普及客户：市场大众潜在客户 项目客群定位分析 个体经营商户 槐阳镇居民 政府部门 卫生系统 金融系统、 部分企事业单位职员 煤场老板 部分乡镇居民 部分拆迁住户 部分年轻结婚群体 运输业人员 化工厂职员 煤场职员 文教系统、 个体经营商户 小商贩 人群细分 50% 2房、3房 良好的经济基础，具备一定社会地位，购买为团体行为，需要满足其优惠及其他要求 家庭或本 人居住为主 改善性居住 B 15% 2房、3房 为子女独立、成家而购买 为子女购买 20% 3房为主 具备一定经济基础，追求生活质量 本人使用 刚性需 求购买 A 所占比重 客群需求 客群特征 目的细分 客群分类 客群等级 项目客群定位分析 1% 未定 未定 出于其他原 因进行购买 其他客群 E 个体经营者 2% 2房、3房 经济情况良好，手中具备大量闲置资金并对本项目未来发展态势看好 部分煤场老板 房产投资 投资客群 D 煤场老板 企事业单位职员 运输业职员 煤场职员 小商贩 7% 2房、3房 非城镇居民，具备相应经济能力与生活改善需求 工厂职员 移居或暂住 提升性居住需求 C 产品强化建议 规划设计建议 产品设计建议 景观体系建议 项目配套建议 物业管理建议 规划建议——配比 项目地块总占地480亩，建议由东至西分为二期开发； 一期建议控制在200亩左右； 容积率控制在1.8左右； 一期产品建议覆盖小高层、花园洋房、高层、商业 二期产品建议覆盖高层、小高层 14000㎡ 20亩 商业 79920㎡ 40亩 高层 106560㎡ 80亩 小高层 40000㎡ 60亩 花园洋房 体量 建议配比 产品类型 二期 二期 一期 规划建议——布局 建议将商业布局在地块北侧，沿常山路及入口 广场东、西二侧，做为社区配套商业； 入口广场的左侧配置星级幼儿园； 幼儿园西侧各设置2栋11F小高层； 由广场至社区内部道路改为环形道路，将整个 花园洋房区环抱，与小高层区自然分割隔； 花园洋房总计10栋； 将景观水系设计成为丰字型，做为水系景观 轴，贯穿整个花园洋房区； 洋房区东侧 布局6栋，11F小高层及2栋28F高层住宅； 洋房区西侧 布局7栋，11—18F小高层住宅； 规划建议——布局 二期地块分为地块东侧及南侧部分； 主要产品为小高层、高层住宅； 东侧地块规划为纯高层住宅，共13栋， 25—28F；其中7栋25F，6栋28F； 南侧地块建议设置为小高层、高层住宅， 总计4 栋，2栋11F小高层，2栋25高层； 建议主干道的路幅宽度设置为6～8米 ； 建议次干道的路幅宽度设置为4～5米 ； 二期 二期 产品设计建议——户型面积 体现项目 的高端性 主要针对高端首购客户和改善型客户需求，和区域内目前产品形成区隔，以功能改善型（120-130平方米3R）和舒适升级型产品(150-160平方米4—5R)为主 但为了控制风险，快速回笼资金，建议设置部分成长功能型产品（90平方米左右2R），以满足刚需型客户需求 适度控 制风险 花