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石家庄元氏天山水榭花都项目可行性报告
项目产品定位建议 综合方案对比,既能满足市场需求,实现差异化路线,分担容积率。 又能在入市之初规避市场风险,创造利润价值空间的为方案B----小高层产品, 但如果只用一类产品,其受众面较为狭窄,难以体现项目中高端定位, 建议产品以多元化组合为主。 方案B + 方案C + 方案D 小高层 高层 花园洋房 项目产品定位建议 2011年 2012年 2013年 小高层、花园洋房 花园洋房、高层 高层 安全产品 档次产品 利润产品 项目客群定位分析 我们在讨论本项目的目标客户群时,基于两点考虑:物质需求+精神需求 客户层面分析 他们来源于元氏县县城区域 年龄主要在35—45岁段 他们基本都是二次以上置业者 他们基本都以改善性需求为主 家庭结构均为多口之家,为子女未来考虑较多 基本为县城内富足收入人群,年收入在8—10万元 部分人有着一定的“身份”与“职务”,看重家庭与名誉 项目客群定位分析 客户心理模拟 喜好面积偏大的房型,一味追求空间感; 在追求空间面积的同时,总价承受为主要衡量; 对契税概念较为模糊; 对生活配套设施,如供气、供暖较为关注; 比较认可高层12层以下楼面,正处于多层至高层的过渡阶段; 改善型、刚性需求是本项目客户的主要购买动机; 项目客群定位分析 客户细分模拟 周边村镇 5% 导入客源 95% 本地客源 备注 比重 类别 首选客户:个体经商群体、城市高富收入群体 次选客户:政府公务人员、企事业单位职工 再选客户:其亲属、朋友圈 普及客户:市场大众潜在客户 项目客群定位分析 个体经营商户 槐阳镇居民 政府部门 卫生系统 金融系统、 部分企事业单位职员 煤场老板 部分乡镇居民 部分拆迁住户 部分年轻结婚群体 运输业人员 化工厂职员 煤场职员 文教系统、 个体经营商户 小商贩 人群细分 50% 2房、3房 良好的经济基础,具备一定社会地位,购买为团体行为,需要满足其优惠及其他要求 家庭或本 人居住为主 改善性居住 B 15% 2房、3房 为子女独立、成家而购买 为子女购买 20% 3房为主 具备一定经济基础,追求生活质量 本人使用 刚性需 求购买 A 所占比重 客群需求 客群特征 目的细分 客群分类 客群等级 项目客群定位分析 1% 未定 未定 出于其他原 因进行购买 其他客群 E 个体经营者 2% 2房、3房 经济情况良好,手中具备大量闲置资金并对本项目未来发展态势看好 部分煤场老板 房产投资 投资客群 D 煤场老板 企事业单位职员 运输业职员 煤场职员 小商贩 7% 2房、3房 非城镇居民,具备相应经济能力与生活改善需求 工厂职员 移居或暂住 提升性居住需求 C 产品强化建议 规划设计建议 产品设计建议 景观体系建议 项目配套建议 物业管理建议 规划建议——配比 项目地块总占地480亩,建议由东至西分为二期开发; 一期建议控制在200亩左右; 容积率控制在1.8左右; 一期产品建议覆盖小高层、花园洋房、高层、商业 二期产品建议覆盖高层、小高层 14000㎡ 20亩 商业 79920㎡ 40亩 高层 106560㎡ 80亩 小高层 40000㎡ 60亩 花园洋房 体量 建议配比 产品类型 二期 二期 一期 规划建议——布局 建议将商业布局在地块北侧,沿常山路及入口 广场东、西二侧,做为社区配套商业; 入口广场的左侧配置星级幼儿园; 幼儿园西侧各设置2栋11F小高层; 由广场至社区内部道路改为环形道路,将整个 花园洋房区环抱,与小高层区自然分割隔; 花园洋房总计10栋; 将景观水系设计成为丰字型,做为水系景观 轴,贯穿整个花园洋房区; 洋房区东侧 布局6栋,11F小高层及2栋28F高层住宅; 洋房区西侧 布局7栋,11—18F小高层住宅; 规划建议——布局 二期地块分为地块东侧及南侧部分; 主要产品为小高层、高层住宅; 东侧地块规划为纯高层住宅,共13栋, 25—28F;其中7栋25F,6栋28F; 南侧地块建议设置为小高层、高层住宅, 总计4 栋,2栋11F小高层,2栋25高层; 建议主干道的路幅宽度设置为6~8米 ; 建议次干道的路幅宽度设置为4~5米 ; 二期 二期 产品设计建议——户型面积 体现项目 的高端性 主要针对高端首购客户和改善型客户需求,和区域内目前产品形成区隔,以功能改善型(120-130平方米3R)和舒适升级型产品(150-160平方米4—5R)为主 但为了控制风险,快速回笼资金,建议设置部分成长功能型产品(90平方米左右2R),以满足刚需型客户需求 适度控 制风险 花
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