公寓大厦之停车场车位问题-浙江大学学报.PDF

第 卷第 期 ;# ? 浙 江 大 学 学 报（人文社会科学版） ， A.3 , ;# B. ,? 年 月 !# 99 （ ） !#$%’ ( )*+,-%. /%-0+$1-23 4#5%-2-+1 %6 78-’ 78-+%8+1 B.C , !# 公寓大厦之停车场车位问题 沈 晔 （清华大学 法律系，北京 9:# ） ［摘 要］无论是从学理上还是从法规政策上的考量，笔者都认为应当摒弃传统观念，对建筑物构造 和利用上的独立性进行符合经济效用的宽泛解释。对停车场的法律地位应作类型化的区别：（）如果开 9 发商已经将建设停车场的费用计入商品房销售价格，开发商应当在商品房销售合同中明示，以明确区分 所有权人对此停车场的共同共有权。（）如果开发费用没有摊销，自行车库、无人看管的露天汽车停车场 ! 以及一定的地下或室内汽车停车场应该属于区分所有权人共用共有部分。（）在有共有部分性质的停车 ; 场上，可以设立共有部分专用权。（）除此以外的地下或者室内停车场，由于其由构造和功能上的独立 # 性，可以作为区分所有权的客体，由开发商在楼盘出售之时享有并处分。 ［关键字］公寓大厦；停车场；车位 ［中图分类号］ ［文献标志码］ ［文章编号］ $ （ ） $ $ 9; = 9: #! !# ? 99 % 衣食住行，是生命最基本的诉求。随着经济的发展，中国人对于住和行的品质要求也不断提 高，各大城市各种新型的公寓大厦鳞次栉比，除了必备的自行车外，私家车也比比皆是。因此，围绕 停车位问题产生的很多纠纷，是关心现实生活的法律从业者所关注的焦点。 《法苑》 年第 期报道了《地下车库何以成了地下仓库》的案例： !; ? 年 月 日，上海市徐汇区人民法院民事审判庭开庭审理了一件房地产纠纷案件。原告 !; ; @ 是“申贵苑”住宅大楼的业主委员会，被告则分别是上海永嘉房地产开发有限公司和上海复净铜管 有限公司。当年“永嘉房地产公司”瞄准了徐汇区的黄金地段，开发了“申贵苑”房产，但开发商没有 按通常的做法，把地下自行车库以及其他配套设施的相关费用摊入前期的开发资金中。于是，“申 贵苑”一百多套住房卖出了，业主们也先后拿到了产权证，可地下自行车库以及其他配套设施的产 权却始终牢牢地攥在“永嘉房产”手里。而对诸多的业主而言，也许是被蒙在鼓里，也许是疏忽，“小 家”买下了，却没有顾及还有个“大家”。时隔不久，一百多户业主，便将喜气化作了怨气，因为大楼 停放自行车的车库有一部分被一些私营企业（包括本案另一被告———上海复净铜管有限公司，其经 理为业主）用作了地下仓库（地下自行车库除了留出停放自行车的部位外，有木板之类建筑材料隔 成不少小房间）。业主们这才感到自己的权利遭到了侵害，对开发商兼销售商“永嘉房产”的做法表 示愤慨。业主委员会终于忍无可忍，一纸诉状，将“永嘉房产”告上法庭。原告要求法院判令两被告 间签订的租赁“申贵苑”地下车库的协议无效，恢复其原有的功能。 该诉请貌似简单，但是涉及建筑物区分所有权的最基本的问题，这一实际问题如能圆满解决， 或许能为考量建筑物区分所有权提供新的角度。 ［收稿日期］ $ $ ［本刊网址·在线杂志］ ： !# % !