郑州市1415亩地块投资建议书.pptVIP

* * 2013年郑州市区商品住宅项目排行榜中，单项目12亿以上才可上榜，从侧面也反映出郑州大部分项目年可回收货值较好。 二、地产市场 2013年上半年量价齐升，下半年随着限购升级，整体呈现量跌价升趋势，全年商业商务市场成交表现较为趋稳，但价格上涨乏力。 二、地产市场 PART3 竞争篇 目标地块竞争环境分析 以城市房地产的发展规律和郑州市房地产的发展程度为标准，将郑州市房地产划分为中心区，內围发展区。 外围发展区 老城区 郑东新区 內围发展区 中心区 中心区：包括老城区和新区，老城区为中原区、金水区、管城区、二七区，新区为现已发展的郑东新区范围，包括郑东CBD区域、龙子湖区域、龙湖、高铁区、经开区。 內围发展区：包括惠济区、高新区、新郑龙湖区。惠济区和高新区虽为郑州最新城市规划中的主城区，但其为三环线之外，房地产发展程度远低于三环内，以此角度，暂定为房地产意义上的內围发展区，新郑龙湖距离郑州主城区交通距离较近，房地产发展较快，暂定为房地产意义上的內围发展区。 板块划分依据：城市发展规律、房地产发展阶段、各区域交通规划，具体如下： 中心区：该区域为现有主城区板块，交通发达，配套成熟，房地产发展较成熟，属于房地产发展的第一梯队 內围发展区：三环线外，但离中心区12-15公里内，规划有地铁通达，紧紧围绕中心区发展，房地产进入快速发展期，属于城市房地产发展的第二梯队 三、区域市场 老城区配套成熟，有较强的房地产发展基础，在被赋予新的定位和规划后，房地产市场发展得到持续支撑。 金水区 管城区 二七区 中原区 郑州老城区中的各区域资源不同，导致市场发展程度也不尽相同，区域均受益于郑州城市框架拉大带来的价值提升，部分区域被赋予新的定位，焕发新的活力，有更多的因素支撑价格上升。 三、区域市场 三、区域市场 本案 三、区域市场 三、区域市场 三、区域市场 三、区域市场 三、区域市场 三、区域市场 三、区域市场 PART4 定位篇 目标地块初步定位建议 项目定位策略：高流量高周转均利润，主打热销适度优化 利润水平 高 低 ?辐射客户群较窄 ?小众市场中具有较高美 誉度 ?强调产品独特价值 利润最大化 市场跟随者 ?产品开収能力欠缺 ?市场定位夭准 ?希望通过降价实现去化 ?标杆产品缔造者 ?市场领跑者 ?渤戏规则建立者 ?区域影响者 市场领导者 现金为王 ?具有一定产品开发能力 ?追求资金周转率 ?区域价格战的制造者 去化速度 慢 快 目标整体市场挑战者 以市场进取者的姿态，通过打造项目的竞争力，以整体市场挑战者的姿态进行开发运营。 主打热销——选择市场热销、供不应求的产品做为主力产品。 1 产品优化——可以在细节设计方面实现突破，在规划布局上寻求景观资源最大化。 策略主打热销适度优化 2 定位策略 项目 定位 经营战略定位 高周转高流量均利润项目 档次价值定位 中端档次，适度创新，严控成本 目标客群定位 首置客户及首改客户 主题概念定位 公园社区，品质美宅 立面风格定位（复制） Art-Deco 景观风格定位（复制） 法式园林风格 物业选型 建筑面积 套型 （厅/室/卫） 赠送面积 面积占比 住宅（高层） 80-90 2房2厅1卫（2+1） 5 40％ 95-110 3房2厅1卫 5-10 30％ 118-130 3房2厅2卫 8-10 20％ 140-160 4房2厅2卫 10-15 10％ SOHO/写字楼 500000㎡（商业办公、单身贵族居住）/500000（写字楼） 风情商业街 (部分销售) 200000㎡（先期持有5000㎡，待招商成熟后再出售） 集中商业 少量集中商业，带动区域商业氛围（200000） 项目定位建议：区域新贵 品质社区 定位建议 备注：参考周边地块规划指标，目标地块容积率取值3.5。考虑到政府诉求，设置少量游乐主题商业。 PART5 测算篇 目标地块初步经济测算 参考同价格体系项目的量价关系，保守估计如项目以7000元/平方米低价入市，首年去化量可达26万㎡，销售额19.95。建议土地分期拿，每期在400-500亩左右，分3期拿完。 说明：以上销售价格均为毛坯价格。集中商业目前暂定以自主经营。 分项 产品 价格范围 （元/㎡） 预计销售均价（元/㎡） 预计首年 去化量 （万㎡） 预计年 销售收入 （亿元） 价格体系一 高层 6000-7000 7000 10 7 街铺 10000-15000 12000 1 1.2 soho 6000-8000 7500 10 7.5 写字楼 8000-9000 8500 5 4.25 量价预估 附件：项目静态财务测算表 项目 费用名称 测算依据 单价（元/㎡） 取费基数（㎡） 合计（亿元） 销售预测 经营总收入 高层产品 销售均价*建筑面