体育公园测算报告.doc

目录 第一章 总论 1 1.1项目概况 1 1.2结论 2 1.3建议 2 第二章 项目情况分析 4 2.1项目设计分析 4 2.2项目定位 10 第三章 国内外体育馆运营模式分析 11 3.1目前国内外体育场馆主要运营管理模式 11 3.2各种主要运营管理模式的优缺点分析 13 3.3案例分析 15 第四章 基础模式确立 23 4.1影响模式确立的主要因素 23 4.2模式确立 24 4.3测算立场 25 第五章 体育场馆价格调查分析 26 5.1调查分析方法 26 5.2调查对象 27 5.3调查数据分析 27 5.4本项目体育场馆价格定位 33 第六章 体育场馆使用状况分析 34 6.1项目周边商业情况调查 34 6.2重庆体育馆场所使用率调查 35 第七章 商业及车库租金分析 38 7.1商业租金调查范围 38 7.2商业租金调查结果 38 7.3本项目商业租金定位 39 7.4停车场租金调查依据及方法 40 7.5停车场政府定价标准 40 7.6本项目停车场收费定位 42 第八章 收入测算 44 8.1网球收入 44 8.2羽毛球场收入 46 8.3乒乓球场收入 47 8.4游泳馆收入 48 8.5室外有盖篮球场收入 49 8.6其它体育场馆收入 49 8.7体育场馆单块场地周收入表 50 8.8商业租金收入 51 8.9停车位收入 52 8.10总收入 53 第九章 成本测算 57 9.1水电气费用测算 57 9.2维修维护费用 61 9.3清洁、安保费用 64 9.4管理费用 64 9.5推广费用 65 9.6易损耗品费用 66 9.7场地翻修费用 66 9.8总成本费用 66 9.10营业税金及附加 70 第十章 盈亏分析 71 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称：江北区石子山体育公园 1.1.2项目业主：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司 1.1.3项目简介 石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处m2，配套设施建筑面积51495.24m2，车库面积22397.11m2。容积率0.30，绿地率38.62%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。 招商内容由三部分组成： ①纯商业用房部分，总建筑面积20718.43平方米。 ②体育运动设施经营场地，包括：全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。 ③配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个停车位。 1.2结论 经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损76.12万、96.71万元、102.96万元、124.87万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损255.38万元（其中：场地翻修费用108.6万元），第6年亏损168.70万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损322.53万元（其中：田径场翻修费用250万元），第9年亏损72.53万元，第10年亏损181.13万元（其中：场地翻修费用108.6万元），第11、12、13、14年亏损72.53万元，第15年亏损181.13万元（其中：场地翻修费用108.6万元）。 1.3建议 建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的 “企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。 要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。 要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式： 首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。 其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。 最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。 此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化