第八章 物业管理纠纷的法律解决.ppt

* 第八章 物业管理纠纷的法律解决 一、物业管理纠纷的概念 物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。 二、物业管理纠纷的特征 1、物业管理纠纷在表现形式上极其多样 2、解决物业管理纠纷的法律法规极不完备 三、物业管理纠纷的种类 1、按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，可以将物业管理纠纷划分四大类： ①民事纠纷 ②经济纠纷 ③行政纠纷 ④刑事纠纷 2、按纠纷与权益连带关系状态的不同，可以将物业管理纠纷划分为两个方面： ①静态的物业管理纠纷 ②动态的物业管理纠纷 3、按纠纷中的基本权利性质和特点不同，可以将物业管理纠纷划分为四大类： ①物业管理产权类纠纷 ②物业管理债权类纠纷 ③物业管理行政权类纠纷 ④物业管理自治权类纠纷 四、物业管理纠纷的起因及其特点 （一）、物业管理民事纠纷的起因和特点 1、物业管理合同纠纷的起因和特点 物业管理合同纠纷的起因： 1]、合同主体的合法性或是否适格的问题 2]、合同内容是否合法真实的问题 3]、合同订立的形式问题 4]、合同履行中的问题 物业管理合同纠纷的特点： （l）纠纷主体的平等性。 （2）纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更 有无形的服务。 （3）纠纷处理方式的协议性。 （4）纠纷管辖的地域性。 （5）经营者不得单方解约。 2、物业管理侵权纠纷的种类和特点 民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于责任基础不一样，后者起因于约定，而前者是法律的规定。物业管理侵权是指在物业管理过程中，当事人因为故意或者过失造成了对他人的损害，依据法律规定应该承担相应责任的违法行为。 物业管理侵权纠纷的种类，如根据被侵害的对象和结果而言，通常可以分为：侵犯财产权的纠纷、侵犯人身权（含生命健康权、人格权和身份权）的纠纷和既侵犯人身权又侵犯财产权的复合性纠纷（如侵犯知识产权的纠纷）。 物业管理侵权纠纷的种类： 1]、基于过错责任原则的物业管理侵权纠纷 过错责任原则在构成上具有四个要件：① 行为人行为（包括作为或不作为）具有违法性；② 行为人主观上有过错（故意或过失）；③ 行为人的行为客观上造成了被侵害人（包括财产的、人身的或精神的损害）；④ 被侵害人的损害是行为人的行为引起的，即行为与损害之间有因果关系。 2]、基于严格责任的物业管理侵权纠纷 物业管理严格责任即无过错责任，即当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。 物业管理侵权纠纷的特点： 1] 侵权行为和损害结果的多样性。 2] 侵权损害赔偿的法定性。 3] 侵权责任与违约责任的交叉性。 （二）、物业管理行政纠纷的起因和特点 1、物业管理行政纠纷的起因 物业管理行政纠纷起因于不平等的物业行政管理关系。 2、物业管理行政纠纷的特点 （1）物业管理行政纠纷产生于物业行政管理关系中，当事人在物业管理关系中的地位是不平等的，一方是代表政府行使管理职权的行政机关，另一方则是管理相对人，属于一般的民事主体身份。 （2）物业管理行政纠纷一旦成讼于法院，则属于行政诉讼。该类诉讼与民事纠纷性质的诉讼的最大区别在于：一是审理中不能调解；二是诉讼期间被诉方行政机关不得补充证据或另行收集调查证据。其他方面的权利义务是平等的。 （3）物业管理行政纠纷可能涉及财产内容；也可能不涉及财产内容，而只涉及撤消或认可某种行为和其他非财产权利。 五、区分几种不同性质的物业管理纠纷时应注意的 几个问题 1、因法规变化所引起的物业管理纠纷的定性 2、区分发展商与物业管理商的行为和责任界限 3、因第三方行为引发的物业管理当事人之间的纠纷 第三方的行为引发物业管理纠纷，通常有两种情况： （1）政府对物业管理当事人的行为或合同的干预，造成物业管理当事人不能依合同或关系来履行，发生纠纷。 （2）第三人的违法行为引发物业管理当事人的关联责任，从而形成纠纷。 六、物业管理纠纷的处理方式和程序 （一）当事人协商 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依据有关法规业主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，