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案例培训 授课人：蔡城山 关于清偿拖欠物业服务费函告 小区 楼 门室 业主： 您自 年 月至 年 月已累计拖欠**物业管理有限公司物业服务费元。经我司虽多次催缴，至今您尚未交纳，为维护本小区全体业主和公司的合法权益，我司特此函告： 请您于二0 年 月 日前，到我司 服务中心交纳拖欠的物业服务费，如因您工作不便可通知我司收费人员上门收取。如逾期不交，我司将依法提起诉讼，届时，您不但要交纳拖欠的物业服务费，依照法律的有关规定，还要承担诉讼费及强制执行费。 我司真心希望通过友好协商的方式解决问题，希望您珍惜我们的诚意和提供的机会。 您如还有其它问题也可直接与我司 服务中心取得联系。 联系电话： 物业管理有限公司 年 月 日 “三二一一”四步收缴方案 一、在专职律师的指导下，物业管理公司向业主发出催缴通知，每十天或每星期一次，连续三次。 二、由公司法律顾问发出二次律师函，第一次为询问函，第二次为催收函。 三、向业主送达起诉状副本及证据复印件。 四、提起诉讼或仲裁。 “三二一一”四步收缴方案 实践证明，80％的拖欠问题在发出律师函后即可解决，95％的问题可于送达起诉状副本及证据复印件后解决，只有极少数需要通过提起诉讼或仲裁。 物管费诉讼案抗辩理由 一、以没有在前期物业服务合同上签名为由 前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在物业服务费纠纷案件中，许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。 物管费诉讼案抗辩理由 前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此，在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。因此，前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格，但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。 物管费诉讼案抗辩理由 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。 物管费诉讼案抗辩理由 二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务合同无效为由。 国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。” 据此，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”，不属于“强制性”规定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”参照司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定，合同才会被法院认定为无效，开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。因此，业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持。 物管费诉讼案抗辩理由 三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由。 实践中，经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形。某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下，直接与物业服务企业签订物业服务合同。当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时，业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费。 物管费诉讼案抗辩理由 在司法审判实践中，法院一般会审查业主委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立，如果物业服务合同形式上是合法的，法院一般会认定物业服务合同是有效的。 至于业主委员会是否合法成立，是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴，属于另外一个法律关系，法院会建议业主另循其他途径解决，在物业服务费纠纷案件中不予审查。因此，业主的这一抗辩理由仍然难以得到法院的支持。 物管费诉讼案抗辩理由 四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由 根据民事合同的相对性