山东烟台、威海、荣成商业市场分析报告.pptx

CONTENTS 目录 烟台商业市场 威海商业市场 荣成商业市场 Shandong·Yantai 烟台商业概况 [ The Commercial Situation of Yantai ] 烟台商业概况 一、商业发展历程 （一）第一阶段：百货大楼时期 烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西扩张，城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商业形态。 1、代表性项目：百货大楼 2、主要特点： 具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式； 该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少； 主营日常用品。 （二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期 该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。 1、代表性项目：华联商厦 2、主要特点： 经营商品较为齐全； 商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向； 商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。 烟台商业概况 （三）第三阶段：城市中心商业聚集时期 随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。 同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城市的商业形态。 1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街 2、主要特点： 商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次； 出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善； 大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。 烟台商业概况 二、发展历程简图 烟台商圈发展 [The Commercial Circle Development of Yantai ] 烟台商圈发展 烟台市主力商业中心为芝罘区，而芝罘区主要分为南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈； 三大商圈示意图 而随着城市的发展，莱山区、开发区的商圈将会形成和发展、壮大。南大街商圈、青年路商圈同属于市级商业功能区内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功能区。 烟台商圈发展 行政区属 芝罘区 地域范围 以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路 人流结构 中偏高档消费者 商业区域 由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成 区域价值 烟台最繁华的商业中心，市级商业功能区内最大的商圈 商业特点 由大型商业网点及商业街组成 经营业态 以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等 典型网点 振华商厦、振华购物中心、阳光国际购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等 购物环境 由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物外街道环境较差，大型商业网点内购物环境较好 商业氛围 商业集中，人气旺盛 其他配套 亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等 商圈描述 1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市最大的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚； 2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛； 3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求； 4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。 （一）、南大街商圈 核心区域是以海港路、大海阳路与南大街交汇处为中心向四周扩展，振华商厦、南购、阳光国际购物中心、百盛、大润发和沃尔玛做为其主要商业支柱；另商圈内有南洪街、北大街等特色商业街。 烟台商圈发展 商圈特点 商业功能较齐全 商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。 辐射范围广 该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。 交通便利 该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。 商业氛围发展均衡 该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。 商业网点间竞争激烈 大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网