房地产估价理论与方法(11—12).ppt

土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。 第一节 地租理论及测算 一、地租的含义（熟悉） 狭义的地租：指指土地所获得的超额报酬。 广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 基本含义：纯粹的剩余物 二、地租现象（熟悉） 土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象； 土地位置不同→运输费用不同——地租现象； 不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象 三、地租理论的回顾（了解） 　　 （一）威廉·配第　 （二）理查德·坎蒂隆 （三）亚当·斯密　 （四）詹姆斯·安德森 （五）大卫·李嘉图　 （六）马尔萨斯　 （七）约翰·冯·杜能 （八）马克思 （九）其他 四、地租的测算（熟悉） 1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售价格－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润； ２、土地是在此最佳用途下使用的； ３、土地是在最佳集约利用下使用的； ４、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求； ５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。 ６、测算地租的其他方法： （１）从房租中分离出地租； （２）由地价求地租； （３）用市场法求地租； （４）用类似假设开发法的方法求地租 第二节 路线价法 一、路线价法概述（熟悉） （一）路线价法的含义： 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。 一、路线价估价法的基本原理 （一）路线价法估价的基本概念 城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。 我们凭直觉就可以看出： 图9-1(a)中，地块A的价值高于地价B的价值； 图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值； 图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值： 图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。 如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。 如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺： 第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的9％， 第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的8％ 第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的7％， 第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的6% ； （2）其他法则 （1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔”法则。其含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路线价的40％、30％、20％、10％。 （2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5％，后半50英尺占27.5％。 （3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5％、29.5％、20.7％、12.3％。 （4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的平方根成正比。 为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100 英尺的平均深度价格修正率25%乘以4 转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4 得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。 七、计算临街土地的价值（掌握） （一）路线价法的计算公式： （1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率 V（单价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／估价对象土地面积 ＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／（临街宽度×临街深度） （2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。 （3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。 V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率