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济南市城区国有土地基准地价应用技术手册 济南市城区国有土地基准地价应用技术手册 济南市城区国有土地基准地价 应用技术手册 济南市国土资源局 二○○七年八月 济南市城区国有土地基准地价应用技术手册 一、基准地价内涵及使用条件 (一)基准地价内涵 1、基准日 城区基准地价评估的基准日为2007年1月1日。 2、土地使用年期 按国家法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。 3、土地开发程度 城区基准地价设定的土地开发程度设定为“六通一平”（包括通上水、通下水、通讯、通电、通气、通路，场地内土地平整）。 4、容积率 城区基准地价的容积率统一设定为商业用地、住宅用地为11.3，工业用地为0.6。 (二)基准地价的使用条件 1、宗地地价评估依据区片基准地价进行。 2、原划拨土地和政府储备的土地办理出让手续的，评估地价按规划部门认可的规划条件、相应用途和土地处置意见进行确定，以相应区片基准地价为基础并结合各项地价影响因素综合分析评估。 3、划拨土地在收购、抵押过程中的评估，其容积率按标准容积率（基准地价对应的平均容积率）设定。其中，以建（构）筑物补偿作为主导方式收购的，土地评估容积率按有证房产推算的实际容积率设定。 4、国有土地使用权租赁年租金水平，以区片基准地价为基础，土地还原利率取值为6%，按照相应用途的评估地价进行还原确定。 5、应用基准地价系数法评估时，开发程度一般界定为宗地红线外“几通”、红线内“场地平整”，红线内的开发程度不进行修正。 6、在二级市场土地评估中，应用基准地价时，可根据土地使用实际情况进行特殊因素修正。 二、基准地价修正系数体系 (一)商业用地基准地价及修正体系 1、商业基准地价 表1-1 2007年济南市城区商业用地区片基准地价结果表 序号 级别号 区片号 区片基准地价 1 Ⅰ Ⅰ-1 4500 2 Ⅱ Ⅱ-1 3100 3 Ⅱ Ⅱ-2 2850 4 Ⅱ Ⅱ-3 4000 5 Ⅱ Ⅱ-4 3119 6 Ⅱ Ⅱ-5 4000 7 Ⅱ Ⅱ-6 3910 8 Ⅱ Ⅱ-7 3500 9 Ⅱ Ⅱ-8 4000 10 Ⅱ Ⅱ-9 3290 11 Ⅱ Ⅱ-10 3820 12 Ⅱ Ⅱ-11 3150 13 Ⅲ Ⅲ-1 2510 14 Ⅲ Ⅲ-2 2125 15 Ⅲ Ⅲ-3 2350 16 Ⅲ Ⅲ-4 2120 17 Ⅲ Ⅲ-5 2525 18 Ⅲ Ⅲ-6 2450 19 Ⅲ Ⅲ-7 2750 20 Ⅲ Ⅲ-8 2305 21 Ⅲ Ⅲ-9 1950 22 Ⅲ Ⅲ-10 2130 23 Ⅲ Ⅲ-11 2310 24 Ⅲ Ⅲ-12 2210 25 Ⅳ Ⅳ-1 1750 26 Ⅳ Ⅳ-2 1905 27 Ⅳ Ⅳ-3 1730 28 Ⅳ Ⅳ-4 1850 29 Ⅳ Ⅳ-5 1780 30 Ⅳ Ⅳ-6 1900 31 Ⅳ Ⅳ-7 1730 32 Ⅳ Ⅳ-8 1700 33 Ⅳ Ⅳ-9 1800 34 Ⅳ Ⅳ-10 1900 35 Ⅳ Ⅳ-11 1880 36 Ⅳ Ⅳ-12 1650 37 Ⅴ Ⅴ-1 1555 续表1-1 2007年济南市城区商业用地区片基准地价结果表 序号 级别号 区片号 区片基准地价 38 Ⅴ Ⅴ-2 1500 39 Ⅴ Ⅴ-3 1500 40 Ⅴ Ⅴ-4 1460 41 Ⅴ Ⅴ-5 1330 42 Ⅴ Ⅴ-6 1600 43 Ⅴ Ⅴ-7 1750 44 Ⅴ Ⅴ-8 1305 45 Ⅵ Ⅵ-1 1255 46 Ⅵ Ⅵ-2 1150 47 Ⅵ Ⅵ-3 1150 48 Ⅵ Ⅵ-4 1370 49 Ⅵ Ⅵ-5 1310 50 Ⅵ Ⅵ-6 1200 51 Ⅶ Ⅶ-1 950 52 Ⅶ Ⅶ-2 850 53 Ⅶ Ⅶ-3 1100 54 Ⅶ Ⅶ-4 1100 55 Ⅶ Ⅶ-5 950 56 Ⅶ Ⅶ-6 900 57 Ⅶ Ⅶ-7 900 58 Ⅶ Ⅶ-8 950 59 Ⅷ Ⅷ-1 725 60 Ⅷ Ⅷ-2 820 61 Ⅷ Ⅷ-3 735 62 Ⅷ Ⅷ-4 745 63 Ⅷ Ⅷ-5 700 64 Ⅷ Ⅷ-6 730 65 Ⅷ Ⅷ-7 710 66 Ⅸ Ⅸ-1 5