阳光时代广场项目商业调研报告.ppt

1、开发商与运营公司是否已签署合同 确定店面是否全带租销售，经营公司是否保障经营收益，空置店面租金是否由经营公司垫付？ 2、运营公司与商家签署合同与现在租金和每年租金增长率情况 运营公司与商家签署租赁合同期限是否能交由客户自营，与经营公司确认，得出租金年增长率，可进行投资回报比的换算进而确定销售方式。 3、产品是否能分割 大面积商业是否能分割独立产品销售。如大地电影院、游戏动漫城等面积大的商业店面，如果不分割独立销售，则对销售上产生巨大的压力。因此需要了解能否独立分割产权？一个较大的商铺能分割多少？能分割最小面积是多少？ 我司尚需了解 案例一：泉州万达广场 项目南临江滨路，北至宝洲街，西侧与现有商住小区、大淮变电站相邻，东侧为刺桐大桥引桥，总占地275.06亩，总建筑面积123万平，开发周期为三年。项目规划2栋47层的甲级写字楼、一座大型商场、SOHO公寓、商业步行街（900米）、8栋47层150米高的超高层住宅（全部为精装大户型，定位为豪宅），一期将推出步行街217间店面，2-3层，两栋5187㎡、6164㎡三层的酒楼，一期商业面积约3.3万㎡ 单间面积 101-248㎡（单间平均60㎡） 挑高 1F:5.4米、2F：5.1米、3F：5.1米 开间 4.2米 进深 14-17米 售价 整体均价：3.5万/㎡ 2#：33362 元/㎡。其中最低：18766 元/㎡, 最高：45872 元/㎡ 3#：成交均价：35784 元/㎡。其中最低：34091 元/㎡, 最高：40242 元/㎡。 4#：成交均价：41985 元/㎡。其中最低：39825 元/㎡, 最高：48300 元/㎡。 5#：成交均价：30893 元/㎡。其中最低：10079 元/㎡, 最高：51919 元/㎡ 销售情况 售罄 附：经典案例分析 案例二：泉州南郡新街 项目位于东街与南俊巷的交汇处，也是南俊巷的延续，建成后将打造一条集购物、餐饮、旅游、文化为一体的特色商业街，街长约770米，面宽9米，中间无护栏，方便购物者活动，投资自住皆宜，商业街中段规划有商场、绿化、雕塑、座椅等，在东街口和学府街设立牌坊，商业街还配备地下及地面300多个车位，为市场少有带有车位的商业街，项目占地97亩，总建12万㎡，容积率2.19，商业面积1.5万㎡，规划店面308间（86间安置，可售222间） 单间面积 40-60㎡ 挑高 4.5-5.2米 开间 4-6米 进深 10-17米 售价 A1、A2区 ：6~8万元/㎡ A3、A4区 ：3~6万元/㎡ B1—8区 ：3~5万元/㎡ C1、3、4、5、89区 ：2.2~5万元/㎡ D1—13区：2~3.8万元/㎡ 销售情况 销售约140间，销售率63.5% 附：经典案例分析 * * * 本报告的逻辑思路 晋江市商业租售情况分析 消费者（经营者）问卷调查分析 专业人士访谈分析 本案商业价值分析 政府远景规划分析 本案概括分析 本案经营现状分析 本案附近商业状况 本案项目商业现状分析 本案项目商业定价思考 本案营销手法浅析 晋江市商业租售情况分析 1 消费者（经营者）问卷调查分析 2 专业人士访谈分析 3 本案商业价值分析 4 项目周边商业租金情况 泉安中路商业圈中以塘岸街、东华路、泉安中路（阳光大剧院附近地段）租金较高，经营档次高；人流量主要集中在锦绣商业广场、福隆商业广场、新华街、迎宾路泉安中路（阳光大剧院附近地段）。而石鼓路、世纪大道、和平路北路租金相对低，经营档次一般；商业氛围、人流一般，甚至差。 商业中心地带 （人流较为集中区） 街路 规格 单间面积 租金情况 （元/月/㎡） 转让费 经营状况 经营业种 泉安中路（市标-东华街） 开间：2.5-4 20-60㎡ 50-120 　 良好 以五金水暖、家居装饰材料为主，辅以餐饮、家用电器 进深：6-12 以60-100为主 高：2.8-4.5 　 泉安中路（东华街-石鼓路） 开间：3-6 20-70㎡ 100-150 　 良好 以五金、家用电器、餐饮为主 进深：5-15 高：3-4.2 新华街（崇德路—东华路） 开间：2-3.5 20-40㎡ 20-80 1-2万 良好 以IT电信、手机、茶叶店为主，辅以服饰、餐饮、装饰、广告文印、便利店 进深：5-12 以40-50为主 高：3-5.5 　 世纪大道（香榭花都） 开间：3-6 25-220㎡ 30-50 　 一般 以装饰材料、墙纸、布艺、地板为主 进深：8-15 高： 5.6 锦绣商业街 开间：2.5-4 20-50㎡ 外街：100-200 2万 良好 外街以品牌服饰、鞋专营店为主，辅以眼镜店；内街以中、低档服饰为主 进深：6-10 内街：30-40 一般 高：3.5-4 　 　 福隆广场一