住房自有率、经济增长与社会发展——对欧美各国数据的经验分析.docVIP

住房自有率、经济增长与社会发展——对欧美各国数据的经验分析 南方经济2009年第8期 住房自有率,经济增长与社会发展 —— 对欧美各国数据的经验分析 李宏瑾徐爽 内容摘要本文首先对住房自有率的概念进行了澄清,并对欧关41个国家住房自有率及其影响因 素进行经验分析.结果表明,与直觉相反,经济增长水平越高,收入分配差距越大,住房自有率越 高.考虑到收入分配,劳动力流动程度和城市化等社会因素,人口密度,社会年龄结构等禀赋因素 作用并不显着.将住房保障问题归咎于房地产市场化程度过高,居民购房倾向过强是具有误导性 的.上述发现对于坚持市场导向的住房制度改革,促进我国房地产市场健康发展,具有非常重要的 启示性作用. 关键词住房自有率经济增长社会发展 JEL分类:R21,R23,R31中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1000--6249(2009)08--0003-013 问题的提出 居住条件是衡量居民生活水平的重要标志之一,是全面建设小康社会的重要内容.住房市场的健康 发展,不仅关系到经济的稳定增长,更关系到每个居民的福利,是关乎国计民生的大问题.改革开放以 来,特别是1998年市场化住房体制改革之后,我国城镇居民住房条件不断改善.在城市人口比重迅速提 高的背景下,~1986年—2oo5年二十年间,我国城市居民人均住宅建筑面积年均增长3.97%,期间1986 年一l997年为3.43%,1998年—2oo5年为4.93%,至2005年城市居民人均住宅建筑面积已达26.1平方 米.可见,住房市场化改革对于改善居住条件,构建和谐社会,保持社会稳定,发挥了十分重要的积极作用. 我国居民住房条件随着房地产市场化改革的深入不断改善,个人购买新售商品住宅的比例(按面积 计算)不断上升②,持续上涨的房价也使家庭拥有的房产资产市值大幅增长,拥有一套属于自己的住房成 为很多家庭的梦想.但是,2003年以来,我国住房价格上涨速度加快,以1998年为基期(1998年=100), 我国商品住宅销售价格指数到2008年高达166.75,而2003年仅为114.0;至2008年全国新建住宅平均销售 +李宏瑾:中国社会科学院世界经济与政治研究所中国人民银行营业管理部北京100045电子信箱:leehongjin@163.Corn;徐爽: 北京大学光华管理学院金融系北京100871电子信箱:xushuang@;本文为2008年l1月在重庆大学召开的第八届中国 经济学年会会议论文,感谢周旭霞及其他参会人员的评议意见,感谢两位匿名审稿人的建议与评论. ①1978年,我国城市居民占总人口比重仅为17.9%,1998年城镇居民住房市场化体制改革时为33.4%,2008年则高达45.7%.在不 做特殊说明的情况下,有关我国经济的数据皆来自于lt;中国统计年鉴)(各期),中国人民银行中国经济统计数据库及笔者的计算. ②自2005年以后,我国停止了个人购买商品住房的统计,但2000年至2004年,我国个人购买新售商品住宅占比(按面积计算)分别为 87.5%,92.2%,93.7%,96.1%和96.6%. 一 3一 住房自有率,经济增长与社会发展——对欧美各国数据的经验分析 价格为3654元,比2003年增长了65.31%;北京等重点城市房价甚至翻了一番.③ 过高的房价超过了很多家庭的承受能力,保障居民住房成为各界关注的焦点.拥有自有住房的强烈 意愿与高房价形成了尖锐矛盾,而相当一部分政府官员和社会大众将此归咎于我国房地产市场化过快, 住房自有率过高.根据建设部((2005年城镇房屋概况统计公报》显示,我国城镇住宅私有率高达 81.62%,在全世界各个国家,没有一个国家解决居民住房问题是靠自己拥有产权这一种方式,…,住房 建设和消费模式不合理,住房消费重买轻租,…,中国城市住房私有率在全世界不是第一,也是第二,老 百姓观念必须改变,没有必要都去买房,…,美国三成人群买房,六成人群租房,实际拥有住房的人并不 多,居住必买是危险导向,…,作为发展中国家,正常情况下大概有30%的人群可以买房,70%都应该是 租房群体.④曾经在1998年以来长达四年多的通货紧缩期间,通过市场化改革释放的强大居民购房能 力和改善居住条件,并始终保持快速发展(赵振全,于震,2004),在拉动其他行业走出通货紧缩困境功不 可没的房地产业,一时竟成为众矢之的. 那么,真实的情况又是怎样?当今中国住房自有率真有想象得那样高吗?住房自有率与经济增长水 平和社会发展程度的关系如何?这是我们关心的问题.针对当前认识上的混乱,我们在第二部分首先仔 细分析了住房自有率的概念,并根据欧,美41个国家的情况,对住房自有率与经济社会发展的一些典型 性事实进行讨论;第三部分将根据对典型性事实的讨论进行实证分析,说明数据