荣成绿岛湖项目前期定位报告-完成版.ppt

山东省威海市位于胶东半岛，是重要的商务城市、国际港口和旅游观光城市。 荣成市原为威海市的一个县，现为县级市。 荣成市海岸线长约500公里，因此有“千里海岸线”之称。 受自然条件限制，中国海岸线城市可作旅游开发的地块不多，因此荣成沿海土地资源更具稀缺性。 荣成依山傍海，海岸线资源优越，旅游名胜众多。 荣成连续十余年在全国百强县排名中名列前茅，现居第13位。 拥有龙眼港、石岛港两大海港。距韩国、日本较近，外贸发达。 全市总人口仅66万。 中国山东胶东半岛重要的沿海县级城市 黄海的重要港口城市，中国第一渔业大县 对外贸易优势明显，四大产业迅速发展 成山头、天鹅湖、九顶铁槎山、圣水观、花斑彩石、赤山法华院等观光景点都不在荣成市的中心城区（崖头镇） 旅游资源优势明显，旅游观光业发展迅速，但在推广方面稍显滞后 荣成的旅游景点以自然风光景观为主，人文历史景观辅之，体验式旅游资源相对丰富 胶东半岛城际轻轨铁路建成后，地域价值将得到极大提升 威顿绿岛湖游艇俱乐部必将成为荣成中心城区的一个体验式旅游度假的新亮点。 本项目的开发主体是威顿游艇俱乐部有限公司。 威顿公司在荣成市选择了三个地块，目前已经与当地政府就其中的两个进行了洽谈。 其一是临水地块——绿岛湖北岸； 其二是大小王家岛； 其三是游艇码头，目前选址工作尚在进行中。 威顿公司荣成项目总述 威顿公司，立意高远。 以游艇俱乐部为旗帜，旨在推动中国体验式旅游业的发展。 公司制定了独特的发展策略，在市场上能够争取主动，获得先机。 游艇俱乐部选址荣成，既可避免与青岛、大连等地的同类产品进行同质化竞争，又可形成荣成特色，走差异化道路。 两年来，进行了大量的前期准备工作。 高端定位，争取获得大、小王家岛的开发权。 以绿岛湖为游艇俱乐部会所，地段尊贵，配套相宜，选址方向正确。 但由于客观条件限制，游艇码头无法设在湖中，湖与岛的关系需要重新定位。 绿岛湖北岸建筑物的控制性详规方案也亟待进一步提高、深化。 故此，北京成业行投资顾问公司于2007年4月开始进行该项目的前期定位策划工作。 体验式旅游特点与威顿公司发展前景 体验式旅游是GDP和居民消费能力达到一定高度时的必然产物，也是威海、荣成等沿海城市旅游业发展的新方向。 中国经济连年高速发展，已经形成了一个特殊的消费群体，他们对体验式旅游情有独钟。 游艇系高端体验式旅游度假项目，在中国方兴未艾，发展前景十分广阔。 荣成市海岸线土地资源是一块尚未雕琢的璞玉，适宜旅游、度假、避暑、养生，适合建立游艇俱乐部，升值空间很大。 威顿公司选址荣成，具有敏锐的投资战略眼光。 绿岛湖项目是公司在荣成的第一个旅游地产项目，决定着公司今后的发展方向和前景。 发展战略、前期定位和开发次序关系到该项目整体运营的成败。 因此，项目的前期策划具有重要战略意义。 威顿公司是一家游艇俱乐部有限公司。 游艇不仅是一种水上运动形式，更是一种高尚、尊贵的生活方式。 游艇俱乐部一般面向某些特定的高端客群。 游艇运动在中国刚开始起步。 游艇俱乐部是开发商威顿公司在荣成市的长期发展战略。 威顿公司面临的问题：游艇市场培育期过长，存在过多的不确定性因素。 在荣成市拿地遇到问题。 资金链尚有缺口。 绿岛湖、王家岛、游艇码头的定位与开发，经验不足。 作为一个旅游地产项目，其目标客群非常特殊，需要科学的研究、分析和定位。 绿岛湖属黄海海岸线绝版土地资源。 湖海相接，水天一色，左岸距黄海桑沟湾仅1.2公里，因此适合建设游艇俱乐部会所、度假型酒店和酒店式公寓。 成业行针对地块规划指标，提出湖岸建筑物的风格需在整体上突出海滨特点，增加湖面有特色的体验式运动项目，使湖海景观成为项目的最大卖点。 大、小王家岛应尽量减少对原生态环境的改变，可建成高端体验式旅游度假营地，必将吸引众多年轻人的关注和参与。 游艇俱乐部码头将形成荣成市一大新景点。 因此，威顿公司的发展方向，应为湖、岛、码头三位一体。 绿岛湖为第一期开发工程，由此可奠定公司的发展基础；王家岛为第二期；码头为第三期。届时，海、陆、空路线将三点相连，形成旅游地产的荣成特色，并将极大地提升荣成市旅游地产的品牌价值。 绿岛湖北岸房产品的开发，是三位一体的威顿游艇俱乐部项目的起点和奠基。 该地块位置优越，像一块未经雕琢的璞玉，具有极大的升值潜力，能够树立威顿公司的企业形象，对于整体项目的造势、推广和营销十分有利。 该地块在功能上被政府规划为旅游用地，与威顿公司的发展方向并行不悖。 开发的关键在于要迅速摸清楚荣成市房地产市场的真实需求和目标客群的购买心理。 绿岛湖项目的战略意义 海岸线绝版地块，升值空间巨大。 为威顿公司在荣成的整体发展奠定基础。 特色旅游地产建筑，树立品牌增值观。 项目准确定位，改变区域价值格局。 打造精品建筑，提升板块影响力。 从整