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浅谈划拨土地使用权价格评估 随着我国土地产权制度改革的深化、城市化进程的加快，近年来房地产市场十分活跃，划拨土地使用权进入市场交易的情形逐渐增多，涉及划拨土地使用权的评估需求也随之增多。本文就笔者在评估实践中遇到一些相关问题，在此与大家一起探讨学习，抛砖引玉，以求进步。 一、划拨土地使用权概念 根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”由此可见，划拨土地使用权是指通过划拨方式取得的土地使用权，分为有偿划拨和无偿划拨两种形式，且使用期限为无限年期。实际操作中，划拨土地使用权与出让土地使用权相对应，同属建设用地的不同权利性质。 二、划拨土地使用权的特征 1、划拨土地使用权是一种不完全权益 划拨土地使用权属于建设用地使用权的范畴，根据《物权法》“建设用地使用权是一种用益物权…用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，即从权能上理解，划拨土地使用权作为一种用益物权，包含占有权、使用权和收益权。根据目前的规定，通过行政划拨方式取得的划拨土地使用权的相关权益均受一定限制，尤其是对其收益权的限制较大，相关的规定主要是当划拨土地使用者不按原用途等法定登记内容使用或者转让划拨土地使用权时，需要向国家缴纳土地所有权收益，也就是我们常提到的土地出让金。另外对于划拨土地使用权的使用者及土地用途等的相关规定也体现了其在占有权和使用权方面的限制性。由此看来，划拨土地使用权的权能受限制较多，与出让土地使用权相比，是一种不完全权益。 2、划拨土地使用权是一种财产权 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（以下简称《通知》）中规定“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。供水、供电、排、排污、供气、通讯及道路建设费用国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地。