租购并举正扬帆起航租购同权须理性认知-交通银行.PDF

“租购并举”正扬帆起航 “租购同权”须理性认知 交通银行金融研究中心高级研究员 夏丹 目前“租售并举”改革正处于快速推进阶段。住建部等 九部委要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市 场，并选取了 12 个城市作为首批试点。其中广州、郑州、 杭州等已积极响应，在试点名单以外的上海、无锡、扬州、 济南等地也出台了政策，更多地方有望加入这场针对住房市 场供给侧的重要变革之中。 一、“租购并举”直击住房租赁市场三大关键痛点 要形成租购并举的住房制度，首当其冲的是需要构建规 范的市场环境，填补住房租赁市场的缺陷。目前新的法规体 系正力求在三个关键方面进行制度补位。 缺房源，补供给。我国目前流动人口达 2.45 亿，在总 人口中的占比呈上升趋势，而其集中流向的核心城市房价上 涨较快，势必产生过渡性或长期性的租房需求。缘何租房未 能成为主流？固然由传统观念、“丈母娘效应”催化的“特 刚需求”是一个重要理由，但更关键的原因在于供给没有跟 上：一方面供给少，住宅租赁市场规模远不及住宅销售。以 上海为例，其租房市场在国内属相对发达，但上海住宅出租 面积尚不足商品住宅和二手住宅销售面积的1/36。另一方面 专业的供给更少，租赁房源普遍呈现 “小而散”的特征，以 个人为主体进行供给的能力有限，缺乏大规模供应且专业化 运营的机构。 新的法规体系正着力从供给侧解决这一难题，鼓励发展 规模化、专业化的住房租赁企业。目前已有魔方公寓、蛋壳 公寓、YOU+青年社区等长租公寓先行试水，若能从源头上解 决租赁房源的规模化供应，提供高品质、规范化的服务，将 极大地拉动租房需求。按城镇人口7.9亿人、房屋自有率70%、 人均居住面积 30 平方米、平均租金 30 元/平/月保守估计， 我国住房租赁市场容量可达上万亿级。 缺稳定，补权责。租赁关系问题是困扰租房市场发展的 一大痛点，由于出租人一贯处于强势地位，承租人时常面临 被 “东驱西赶”、住无宁日的窘境，且有 “黑中介”、“假房 东”、“霸王条款”等乱象丛生。形成契约精神的软环境往往 需要制度的硬约束。新的法规体系明确了住房租赁活动双方 的权责，特别是加强对承租人权益的保护细化到租期、租金、 居住证等；并鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同， 这将有利于提升居民的住房租赁意愿，特别是选择租房作为 长期居住方式的意愿。此外，仍需加快健全社会信用体系， 国外将租房行为纳入个人征信系统考量的做法值得参照。 缺保障，补监管。对于各项市场基准没有统一规范的安 排和管理且发生纠纷后难以找到监管主体主张权利，也是导 致市场无序的客观原因。这就要求在监管层面避免多头且各 司其职，新法规体系对此界定：住建主管部门负责住房租赁 和销售活动的指导和监督管理工作，房产管理部门负责租赁 信息服务平台和行业信用管理平台的建设工作，地方政府负 责人均租住面积、区域租金水平等标准制定和信息发布工作。 各部门权责划分明晰且有所作为，将为培育住房租赁市场提 供监管保障。 二、对“租购同权”的内涵仍应理性看待 应当看到，积极培育租赁市场是建设房地产长效机制的 重要内容，其目的在于完善住房梯级消费和分层供给，并不 能简单地将其与降房价、降房租联系起来，也不宜误读或夸 大其内涵和影响。 一是 “租购同权”是部分同权。近期关于“租购同权” 的表述引发了舆论的普遍关注和热烈讨论。从本质上看，租 购却并不可能做到完全同权。 在租房入学的问题上，“可入学”并不等于“可读名校”， 严格说来更为精准的表达应为 “有机会入学”。其一是租房 人需满足一定的条件才能加入“排队”，其二是有无户籍和 有无自购房产依然是入学优先等级排序的重要考虑条件，因 此符合排队条件的租户也只能在学区生源不足时“捡漏”或 者服从调剂。“同权”更多地是改善租户子女入读义务教育 阶段公立学校的情况，仅靠租房基本没有进入名校的可能。 事实上，类似的租户子女就近入学政策在多个城市一直都在 实行。 在人口流入压力较大的大中城市，优质教育资源普遍稀 缺，“僧多粥少”是常态，其周边的学区房仍然是争抢焦点。 教育资源投入不增加，学区房问题就不能得到根本解决，短 期以教育配额为内在支撑的学区房价格也很难撼动。设想即 便学区房出租能替代购买，依然会导致租金一飞冲天或者房 源一房难求，甚至竞争更为激烈。 在