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承租人优先购买权性质问题及策略分析 　　在正式讨论承租人优先购买权性质之前，首先需要对权利的划分做一简单论述：①根据民事权利之间的主从关系可以将民事权利分为主权利和从权利。在约定优先购买权法律关系中，优先购买权没有基础行为也可以独立存在，所以它既可以是主权利而独自存在，也可以依附于基础行为而附属存在；而在法定优先购买权中，优先购买权必须依存于先前的法律关系（ 基础行为） 而存在，优先购买权人正是基于这一法律关系的当事人地位而取得由法律赋予的优先购买权，因此，法定的优先购买权为从权利。②权利以其标的物为标准，又可分为非财产权和财产权，前者指与权利主体的人格、身份有不可分离关系的权利；后者指具有经济利益的权利。优先购买权以财产性利益为内容，不涉及人格、身份关系，是财产权。③权利以其作用为标准，可分为支配权、请求权、形成权、抗辩权。④权利以其效力所及的范围，可以分为绝对权及相对权，绝对权是指对于一般人请求不作为的权利，如人格权、身份权、物权等；相对权是指对于特定人请求其为一定的权利，如债权，又称为对人权。⑤将权利按是否能够完全地现实享有，分为既得权与期待权。权利人可以现实加以主张，以实现某种法律上的特定利益，属既得权，但也有很多权利并非能完全地现时享有，须待特定事件的发生或一定时间的经过，权利人才可以完全行使其权利并享受特定的利益，此类权利则为期待权。接下来主要就第③、④、⑤种划分对承租人优先购买权的性质做一论述。 　一、形成权与请求权之辨析 　所谓形成权，依通说见解，是指权利人依自己单方面的意思表示，使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。形成权说认为优先购买权仅依承租人的意思表示，无须出租人的承诺就可以形成以出租人和第三人买卖合同同等条件为内容的合同。王泽鉴先生也认为承租人的优先购买权是一种形成权，但这种形成权附有条件，quot;优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。quot;[1]形成权说成为德国和我国台湾地区的通说根源于《德国民法典》的规定，《德国民法典》第 505 条规定：（1）先买权的行使以向义务人作出意思表示的方式进行，此种表示无需采取为买卖合同规定的方式。（2）权利人和义务人之间的买卖自买回权行使时起按义务人与第三人约定的条款成立。从法条上来看，把优先购买权的性质理解为形成权比较恰当，优先购买权人依自己的单方意思就与义务人形成了quot;按义务人与第三人约定的条款quot;的买卖合同。 　依民法理论，条件是指约定的不确定事实，而不能是法定事由，承租人优先购买权中的所有权人出买标的物显然是法定事由，不能作为条件。并且，一般情况下，形成权的行使不得附条件。另外，我们可以比较另一个典型的形成权，来分析承租人优先购买权中所有权人出卖标的物是否是quot;条件quot;。根本违约通常为合同一方当事人享有法定解除权之特定事由，当合同一方根本违约，其相对方即享有法定解除权，quot;根本违约quot;这一合同订立时不确定的，将来发生的事实是权利人享有形成权的原因（条件），而没有人将法定解除权说成是附条件的形成权。形成权以法律为依据，以法律规定的特定的事实为其前提条件，这个特定的事实称为quot;形成原因quot;。[2]拉伦茨这里所说的形成原因也就是形成权的发生要件。只有在房屋出租人出卖房屋的这个法律规定的特定事实（也就是形成原因）出现的情况下，优先购买权才得以产生。另外，所谓同等条件也并非形成权所附的条件，实际上是法律规定的优先购买权人行使权利的限制性条件。优先购买权这里的quot;条件quot;和附条件法律行为中的条件不是同一概念，前者是行使该权利需达到的要求，是对权利的某种限制；而后者则是一个将来可能发生的事件，以此作为行使权利的起点或终点。所以我们不能将出租人出卖房屋或者同等条件看作是对承租人优先购买权这一形成权所附的条件，实际上，它们分别是承租人优先购买权的成立要件和行使要件之一。 　采请求权说的观点一般又可以分为两种，一种观点是承租人优先购买权是一般债权请求权，也就是订立房屋买卖合同请求权。另一种观点则认为，承租人优先购买权是附强制缔约义务请求权。强制缔约，是指对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。 　按一般债权请求权的说法，优先购买权人所作出的以同等条件购买房屋的意思表示只是一个要约，合同最终成立与否完全取决于出卖人的意愿，如果出卖人拒绝承诺，则合同自不得成立。如果是这样的话，则权利人的优先购买权将形同虚设，绝非立法的目的所在。 　强制缔约说其实是请求权说的进一步发展。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时