浅论物业公司违约损害赔偿.docVIP

浅论物业公司违约损害赔偿 摘 要：随着城镇化进程的深入发展，大量居民入住商品房小区，从而物业合同纠纷不断增多，特别是物业公司违约损害赔偿纠纷严重影响普通老百姓的日常生活。司法实践中，各地对物业公司违约损害赔偿的裁决不尽相同，存在责任判定、归责原则以及赔偿范围等方面的差别。正确处理物业公司违约损害赔偿纠纷，准确判定当事人之间的法律责任，有利于促进物业行业健康发展，保障人民安居乐业。　　关键词：物业公司；违约责任；损害赔偿　　中图分类号：D922.181，D923.6 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2015）26-0073-02　　作者简介：吴栓荻（1983-），男，汉族，广西防城港人，中国人民武装警察部队广西海警第二支队警官，广西大学研究生，研究方向：民商法学。　　一、物业公司违约损害赔偿的概念和特征　　（一）物业公司违约损害赔偿的概念　　物业公司违约损害赔偿是指具有物业服务资质依法被选聘为住宅小区管理服务者的企业法人违反物业合同义务或者有关法定义务，造成小区业主一定损失，依法应当承担违约赔偿责任的一种合同救济措施。　　（二）物业公司违约损害赔偿的特征　　第一，物业公司违约损害赔偿是因物业公司违反约定义务或者法定义务所产生的一种责任。有效成立的物业合同是违约损害赔偿的前提，如果物业合同无效、被撤销，即使物业公司因自身行为造成业主损害，则因合同关系不存在而不能根据违约请求损害赔偿，只能根据侵权或者其他法律关系请求赔偿。　　第二，物业公司违约损害赔偿具有补偿性。“于契约不履行而发生损害赔偿者，赔偿义务人应填补赔偿权利人所受之损害至如同契约被履行然。”[1]合同法规定的损害赔偿是以弥补债权人因违约行为所遭受的损害后果，物业公司违约损害赔偿也主要是弥补因违约给业主造成的实际损失，一般不具有惩罚的性质。　　第三，物业公司违约损害赔偿具有违法性。违法性不仅仅是指某一行为直接违反法律的规定，物业公司与广大业主签订物业合同是受法律的保护。虽然违约损害赔偿的违法性不如侵权损害赔偿的违法性那么明显，但是依法成立有效的合同，法律规定必须全面、适当履行，不履行合同义务就等于不遵守法律的规定。　　第四，物业公司违约损害赔偿具有财产性。物业公司违约造成业主损失后，依法应当向受损业主支付一定数额的金钱，以弥补其所受的损害。物业公司违约造成的损害，是通过给予一定金钱进行救济。　　二、物业公司违约损害赔偿的构成要件　　违约损害赔偿的构成要件与其他损害赔偿的构成要件不尽相同。依一般观点，损害赔偿之债的构成要件是：原因事实、损害之发生、原因与损害间的因果关系。[2]　　（一）违约行为　　违约行为是物业公司承担违约损害赔偿责任的前提条件。物业公司的违约行为主要是违反两种民事义务：一是物业合同的约定义务。物业公司与业主签订物业合同后，没有履行或者不当履行合同义务，则构成违约行为。二是法律规定物业公司应当履行的义务。因为物业合同属于特殊合同，在实践当中，很多物业合同并不是由业主与物业公司直接签订，而是由住宅小区的开发商与物业公司签订前期物业合同，在业主入住之后仍然具有约束力。这一类合同往往规避了一些物业公司的合同义务，减轻了物业公司的负担，业主往往处于劣势地位，因此，法律上作出了一些明确规定，要求物业公司必须履行相关义务，比如安全防范义务。　　（二）损害后果　　损害后果是受损业主要求损害赔偿必要条件。损害后果，是指因违约给对方造成的损失。从广义上理解，损害包括违约对权益的侵害所造成的各种不利后果，既包括财产的损失，也包括精神损害等非财产性损失。从狭义上理解，损害后果仅指财产损失，不包括非财产性损失。物业公司不履行或者不当履行义务时，给第三人以可乘之机对业主实施侵害行为，致使业主遭受财产损失或者人身伤害的即为损害后果。　　（三）因果关系　　因果关系是损害赔偿的重要条件。物业公司的违约行为直接给业主造成了损害后果时，责任不难认定，在此需要研究的是物业公司在第三人致害情况下责任认定的因果关系问题。如果运用必然因果关系学说，强调违约行为与损害事实之间存在客观的必然因果关系才能要求物业公司承担损害赔偿责任，在实践中是无法认定两者之间存在必然因果关系的。案件中的物业公司经常会辩称，“我的保安没有履行职责就一定会造成你的财产损失吗？”按照必然因果关系原理，业主的财产损失应该是与侵害人的侵权行为存在必然因果关系，但是物业公司就此不用承担任何责任，特别是在侵权人无法查明的情况下，物业公司不承担责任似乎有违公理。因此，在物业公司的违约并非造成损失的惟一原因时，认定物业公司的违约行为与损害后果的因果关系不应采用必然因果关系的标准，只需要判明物业公司的违约行为对损害后果的发生产生较大的可能性或者增加较大的危险性即可认定存在因果关系。　　法律中的因果关系问题十分复杂，一向被学者们