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　　建筑物区分所有权的法理分析 发布时间：2008-12-19 14:33:31 内容摘要：建筑物区分所有权既是一种重要的物权，也是一项重要的不动产权利。有悠久的历史渊源，但在我国起步较晚。我国住房制度改革以来，住房、尤其是城市商品住宅小区发展迅速，建筑物区分所有权的归属、变动、使用、限制和区分建筑物的管理、维护、修缮纠纷呈直线上升。而我国建筑物区分所有权的学术理论研究和立法进程都跟不上实务方面的需要。本文立足于对建筑物区分所有权的法理进行初步探讨，希望通过借鉴国外理论和立法经验，能对我国该领域的研究起到一点作用，从而较好的诠释建筑物区分所有权制度。关键词：建筑物区分所有权共有部分专有权成员权互用一、建筑物区分所有权的内涵界定（一）含义对建筑物区分所有权概念不同国家的立法有不同的称法：日本称建筑物区分所有权，德国和奥地利称住宅所有权，法国称住宅分层所有权，加拿大和澳大利亚称单元住宅所有权，瑞士称楼层所有权。基于法律渊源和本国实际，我国学界采用与日本一致的称法建筑物区分所有权。物权法上称之为业主的建筑物区分所有权，《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而在学术上，则也有多种说法。笔者认为，建筑物区分所有权是指一栋房屋按其本身结构分为各个独立单元，每一个单元均成立一个相对独立的所有权客体，但区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体，而且每一单元房屋及其使用都离不开整个房屋共用设施支撑的一种所有权形式。关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有以下几种学说：1、一元论说一元论说又称“一元主义说”、“单一要素说”、“狭义区分所有权说”。该说又有两种观点：（1）专有权说。该说片面强调各区分所有的独立性，将区分所有理解为对于区分所有建筑物专有部分享有的权利。该说以法国学者在解释法国民法典第六百六十四条时提出的观点为代表，他们认为：“建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权。（2）共有权说。该说是针对专有权说而提出来的。因此其片面强调建筑物的整体性，将区分所有理解为区分所有权下的整体共有。该说以日本学者为代表，在昭和三十七年的立法中日本还强调专有部分，而在加藤一郎、星也英一、石田喜九夫等学者的影响下，日本建筑物区分所有权法转而强调“共同共有”。可以比较明显的看出这两种观点都比较偏激，不适应现代实务。支持者并不多。2、二元论说二元论说又称“复合要素说”、“广义区分所有权说”。该说认为建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一建筑物在结构上区分为由各个所有人独立使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分，每一所有人就专有部分的专有权与共有部分的共有权的结合。[1]我国台湾即采此说。然而二元论说的不足之处在于其不承认因区分所有权人共同关系所生之成员权为区分所有权之一构成要素。建筑物区分所有权系一项不同于一般不动产所有权的特殊所有权形式。在区分所有建筑上，因各区分所有权人相互之间关系极为密切，各区分所有权人为管理相互之间共同事务不得不构成一团体组织，并进而借该团体组织力量共同管理共同事宜，以维持区分所有权人共同关系之存在。因而仅仅依民法一般共有法理不足以应付如此复杂的关系。3、新一元论说新一元论说又称“享益部分说”。该说实质上就是将法律上所支持的二元论说捏合在一起，将建筑物区分所有权人享有的专有部分和共同部分合在一起形成所谓的“享益部分”，成立一种以享益部分为客体的新型物权。该说并不被大多数学者看好，仅仅在法国存在一定市场。4、三元论说三元论说又称“三要素说”、“最广义区分所有权说”。其认为建筑物区分所有权系指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生之成员权所构成。由此三部分所构成的该特别权利，虽可为处分或继承之标的，但应将三者视为一体为之。区分所有人不得保留专有部分所有权而抵押其共有持分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共用部分持分权。[2]三元论说受多数学者赞同。你可能会感兴趣：承揽合同与雇佣合同的区分如何区分代位继承和转继承浅析侵权责任案件中劳务关系与承揽合同的区分免费(.mFFanwEN.)：工作心得 收集或原创 笔者认为，三元论说能够比较好的解释建筑物区分所有的复杂关系，在实务中能较好的解决问题，应当采用此说。理由是：第一，将建筑物区分所有权解释为由专有权、共用部分持分权和成员权三要素构成，可以克服以上各说之不足。第二，三元论说反映了建筑物区分所有权的固有属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权。第三，三元论说可以涵盖因区分所有建筑物所生的一切法律关系，较之以上其他各说仅可反映某一方面或某两方面的法律关系，更为妥当。第四，三元论说有助于协调区分所有者个人和团体之间的矛盾。回顾近