空置楼改造的司法路径探索.docVIP

　　空置楼改造的司法路径探索 一、北仑地区空置楼的背景 1992年，宁波经济技术开发区和宁波保税区先后经国务院批准在北仑成立。为了扩大招商引资，开发区实施注册企业可享受所得税全免，营业税、增值税减半的优惠政策，实施期限为五年。这项政策吸引了大量的外地企业、个人来北仑注册公司，几乎涵盖了所有省份，甚至有西藏的企业前来注册成立新公司。由于注册要求是必须在北仑有独立的达到一定面积的办公经营场所，联合区域、环球经贸大厦、金融贸易大楼、明珠商厦等楼盘几乎全部成为企业注册用房。但绝大多数外地企业只是想通过注册享受优惠政策，并没有在北仑实际经营，因此仅象征性地买下房产，长期空置，只是年检时才来缴纳相关税费。名义上，一座商业楼里多则有数百家，少则有几十家企业，而实际上整栋楼空如鬼楼。五年后税收优惠取消，即从1997年开始，这些外地来甬注册企业的办公用房绝大部分都没有再继续使用，而且相关企业再也无人处理后续事宜，年检不检，税费不交，各种设施设备不断老化，消防隐患不断加大，物业公司苦不堪言。 经统计，北仑地区现有的21幢空置楼主要分布在戚家山联合开发区、新矸街道及宁波保税区。位于戚家山街道的宁波经济技术开发区，即原联合区域商品经营基地的环球贸易大厦、金融贸易大厦、北京楼等17处楼宇建造于上世纪90年代初期，建筑面积约26万平方米，套数约3000套，目前实际入住率不足20%，物业收缴率不足50%。新矸街道的空置楼主要包括明珠商厦与奥力孚商城，明珠商厦建筑面积约3万平方米，有100多家业主企业，大部分来自外地，也是同期注册成立的。宁波保税区的空置楼则主要包括发展大厦与银天大厦。 近几年来随着北仑地区经济发展水平的日益提升，以中心城区、滨海新城、西部城区为主体的一区三城发展格局基本形成，全域城市化率先推进。在用地紧张与楼宇空置的显性矛盾下，空置楼的改造势在必行，这不仅关系到北仑的城区形象提升，更是挖掘商业潜力、推进楼宇经济发展的必然选择。 二、明珠商厦成功改造的司法对策 位于新矸街道长江路的明珠商厦已经空置了近二十年，商厦的众多业主从未向物业公司缴纳过管理费，也未实际使用该商厦。改造前明珠商厦的基本情况主要如下：（见图表一） 图表一：明珠商厦情况排查表 项目类别 特 点 地理位置 1.长江路北端，靠近明州路，交通便利 2.临近有金汇百货商场及嵩山路美食街 人流情况 1.附近有华庭公寓、蓝天公寓、高凤新村等小区，大楼临近有金色港湾娱乐中心，人流较多 大楼构造 1.主要分为主楼和副楼，呈凸字形结构 2.楼内设计较先进，配有电梯多部，每个房间都配有卫生间 3.大楼东侧及金色港湾门口有较大型停车场 4.大楼内配套设施年久失修，无法正常使用 使用情况 1.北端的副楼长期由金色港湾经营使用 2.楼内仅有极个别业主在使用 3.部分房间被外地务工人员私自占用 4.物业费长期未交 业主情况 1.业主共有100余户，个别业主拥有多套房产 2.用于注册企业使用的业主较多 3.业主大多为外地企业或个人 4.除少部分外，大多无法联系 5.部分房产为无主房 明珠商厦的天林物业公司向北仑法院提起物业纠纷诉讼，要求大厦业主支付已拖欠十几年的物业费。自2010年9月15日起有零星物业合同纠纷案件在北仑法院起诉，集中诉讼发生于2011年1-3月。共有诉讼案件73件，其中10件为诉前化解，63件成诉案件总标的为3951709.4元，最终调撤的为25件，1件驳回，37件判决。经统计，成诉的63件案件中，个人购房的为14户，企业购房的为49户，其中外地企业购房办公的有9户，购房注册的有33户，本地企业购房办公的有7户。 你可能会感兴趣：司法参与创意产业知识产权保护的路径探析廉洁司法风险防控长效机制初探建立和完善基层司法协助X络的调查与思考司法便民长效机制运行情况的调查与思考司法鉴定结论作为民事诉讼证据使用的调查与思考债权人撤销权成立的司法认定免费(.mFFanwEN.)：法学论文 收集或原创 北仑法院与天林物业公司负责人进行沟通后，了解并认可了物业公司对明珠商厦进行改造的想法，针对明珠商厦存在的地位优势与不足，在合法性、合理性、高效性统一的前提下，能动司法，攻坚破难，最终创造性地推出司法主导、架设平台、托管运营、法律保障的操作方式。北仑法院协同有关部门搭建平台，以天林物业公司等作为牵头单位，共同努力，耗时一年，在明珠商厦的改造上实现小投入、大产出的多赢突破，成功盘活近两亿元资产,为破解历史遗留空楼问题成功开辟了新模式。明珠商厦改造的司法对策具体包括以下四点： （一）司法主导，确定牵头单位 北仑法院在受理该系列物业纠纷案件后，与天林物业公司的负责人进行了积极沟通，认真听取天林物业公司对明珠商厦进行整体改造的基本思路与困难，并对大厦周边环境进行了全面了解。在整合相关材料的基础上，北仑法院与物业公司