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房地产评估案例三 中商大厦土地使用权评估 一、评估对象概况 评估对象位于××市××区××路×号，市商务中心用地内。该地块南邻××路，西邻步行街，北邻规划路，东邻××街，规划用地11600平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。 评估对象所处地区，是××市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。 其具体规划设计条件见表5—1。 二、评估目的 测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。 表5-1 用地规划表 内容 指标 总占地面积 19800平方米 红线用地面积 10500平方米 市政代征地面积 6800平方米 集中绿地代征地 2500千方米 总建筑面积 80000平方米 容积率 7．6 建筑高度 80米 绿化面积 占总用地的30％ 停车数 45万辆/方平方米 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月20日。 四、评估采用的基本方法和步骤 评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下： 1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。 2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。 8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 五、评估估算过程 （一）运用假设开发法测算评估对象地价 1.确定地块整体开发的功能分布。项目总建筑面积80000平方米，具体功能分布见表5—2。 表5—2 建筑功能分布表 功能 建筑面积 百分比 办公写字 40000平方米 50 旅馆 16000千方米 20 公寓 12000平方米 15 商服 8000千方米 10 健身娱乐 4000平方米 5 合计 80000平方米 100 2.开发总价值。本项目开发收益的来源有：办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 （1）销售收益。评估对象开发完成后物业售价的确定。由于评估对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前× ×市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表5—3。 表5—3 可比实例价格修正表 单位：美元/平方米 编号 地点 售价 时间修正 区位修正 用途修正 个别因素修正 比准价格 1 北海路 1950 100/6 100／96 10U／99 1OO／98 2181 2 五一街 1786 100／95 100／96 1OO／9K 100/9 2018 3 兴东路南 1800 105/1OO 102八OO 103八OO 104／100 1065 4 北二路 2000 101／lOO 102/1OO 101／100 103/1OO 2143 5 永安街 2800 95/1OO 98/1OO 95/00 95/100 2353 根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为2000美元／平方米，公寓为1900美元／平方米。 计算销售收益。取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼收益=2000×8.45×40000×（1－0.1） =60840（万元） 公寓收益=1900× .45×12000×（1－0.1）=17339.4（万元） 合计收益为78179.4万元。 （2）出租收益。根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为35美元／平方米／月。取出租费用率为0.15，使用面积