不动产开发及场分析.ppt

第6章 不動產開發及市場分析 第6章 不動產開發及市場分析 本章介紹不動產開發及投資決策流程。本章重點包括： 不動產開發流程 自投資開發者起始，經市場分析後，確定投資方向及取得土地，進行資金籌措及廣告銷售等活動。 不動產投資決策流程 包括，市場分析階段，市場潛力及行銷分析階段，財務可行性分析階段。 本章大綱 不動產開發流程 不動產投資決策流程（一）：市場分析 不動產投資決策流程（二）：市場潛力及行銷分析 不動產投資決策流程（三）：財務可行性分析 不動產開發流程 1.投資開發起始階段 2.市場分析行銷 3.土地取得 4.產品規劃設計、資金籌措及預售 5.工程興建 6.廣告銷售 7.租/售後管理 1.投資開發起始階段 一般而言，不動產之投資開發多由建設公司籌劃起始，但也有由數人集資發起者，即「自力造屋」。 此階段之主要工作包括環境勘察、基地比較及潛力分析，經公司研發部門討論，初步選定較適合之地點及產品類型後，交由投資者或決策者裁決。 2.市場分析行銷 自市場現況調查，如基地條件分析、主要產品市場分析、競爭者分析及消費行為分析等，可發掘潛在的需求， 再依基礎資料蒐集分析，如人口數與成長趨勢、總體經濟趨勢與區域產業經濟結構，以及公共工程建設等背景資料，配合公司之資源、能力及經營目標找出目標市場，並依行銷組合策略(即4P策略)進行市場潛力分析及財務可行性分析。 此階段由公司內部之研發部門或委外由不動產投資顧問公司執行，考慮的範疇廣泛，包括開發之成本、預期市場性(Marketability，或去化能力)、獲利能力及潛在風險等。 3.土地取得 在土地取得前，投資者宜進行土地調查之初步評估，如土地相關資料、市場概況及預估利潤，讀者可參照實務常用之土地調查初評表。 一般而言，土地之取得有以下幾種來源： (1)公司自有； (2)仲介者(即「中人」介紹)； (3)上級交辦； (4)自行尋找； (5)公有土地標售；以及 (6)法院拍賣等。 3.土地取得 開發人員應檢覈不同來源土地之基本資料，包括： (1)地籍圖； (2)土地登記謄本； (3)都市計畫圖；以及 (4)地主條件。 若上述資料完備，便可著手建立該筆土地檔案，並記錄以下相關資料： 地價比較 地主條件研判 地點比較 資料完整性比較 3.土地取得 地價比較： 包含地主之報價、附近之成交地價，以及過去類似條件土地紀錄之報價與成交價均為比較的對象。 地主條件研判： 洽談並瞭解地主希望之土地處理方式(如賣斷、合建、委建、共同投資興建或承租等)及地主持有方式(如完全自有、持分共有、地主人數及地主間關係等)。 一般而言，若投資開發者為上市(櫃)公司，則在一定營業收入之壓力下，以買斷及合建較為有利。 地主持有方式愈單純，對專案之開發執行順利性愈有利。 地點比較： 記錄該筆土地所在區域及位置、土地使用區分、面積大小、地形、地勢、管制及道路狀況等土地現況，以初步研判該土地開發用途。 資料完整性比較： 記錄土地來源提供者是否提供充分之土地相關資料以供研判。 4.產品規劃設計、資金籌措及預售 此階段包括產品規劃設計、資金籌措及預售等 產品規劃設計 此階段為「產品定位」期，即針對特定目標市場(Target Market)，如上班族群、老闆或銀髮族等潛在客戶，決定提供的產品種類及用途，以滿足潛在客戶的需求，並符合投資開發者之利益。 確定未來將提供的產品前，應先參考市場分析所得之結果，如供需情形、人口結構與未來趨勢及收入概況等資料，因為這些資料對於規劃中產品未來之市場性有極關鍵之影響。 例如台灣人口結構老化情形日益明顯，不動產之規劃即可因應此趨勢設計適合老年人需求之設施(如電梯、扶手等)，以符合使用者之需求。 此階段除了建築師、景觀建築師及室內設計師間之協調合作外，營建管理人員與包商間之成本估算，亦是不容忽視的工作重點。 4.產品規劃設計、資金籌措及預售 資金籌措 一般業者除了少數的自有資本外(來自本身、親友或少數股東)，其餘資金通常是以土地向銀行抵押貸款而來。 在銷售量難以預測的情況下，不動產之投資開發實屬於高度財務槓桿、高風險的投資行為，特別是自有資本比例偏低時。 不動產產品(即成屋)之流動性較低，屬長期性資產，故在考量資金來源時，中長期資金應占相當之比重，以免「借短支長」，產生以短期資金因應長期投資、周轉不靈的效應。 未來各類資金來源的時點及額度，也應配合應付帳款(如利息及工程款等)，依工程進度以表列出，以免「入不敷出」，導致時常「跑三點半」的窘境。 4.產品規劃設計、資金籌措及預售 預售 預售屋為建商已申請執照而正準備開工興建之個案，購屋者需等一至二年後房屋才會完工。 高預售率更可確保投資專案工程的順利執行及獲利性。一般而言，在經濟景氣繁榮、市場需求提升時，預售通常能順利執行，提高投資