天津双港镇地块策划报告(项目操作部分).doc

天津双港镇地块策划报告 天津双港镇地块 策划报告 （项目操作部分） 天津顺驰建设有限公司 目 录 4第一部分 地块现状 4一、 津南区市场情况 4（一） 概况： 4（二） 自然资源 4（三） 基础设施： 5（四） 经济发展 7（五） 房地产市场状况 9二、 双港镇基本情况： 9（一） 概况 10（二） 行政区划 10（三） 经济状况 11（四） 城镇建设情况 11（五） 发展优势 13三、 项目运行情况 13（一） 项目基本情况 16（二） 未来规划趋势 21第二部分 项目素质分析 21一、 项目优势 21二、 项目劣势 22三、 威胁分析 22四、 机会分析 23五、 综合评价 24第三部分 发展构想 24一、 项目总体定位分析 24二、 项目总体发展思路 27（一） 项目功能内容定位 30（二） 项目产品构成 32（三） 项目发展需要的外部条件 33第四部分 项目发展周期计划 33一、 总体发展模式 33二、 项目进度安排 33三、 开发规模安排 35四、 开发程序 39第五部分 项目经济评估 39一、 成本利润情况 39（一） 土地款支付情况 39（二） 土地用地情况 40（三） 预计实现土地平均价格 40（四） 预期土地利润测算 41二、 资金情况 41三、 项目敏感度问题 第一部分 地块现状 津南区市场情况 概况： 津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。东与塘沽区接壤，南与大港区毗邻，西与河西区、西青区相连，北与东丽区隔海河相望。总面积420.72平方公里，耕地22万亩，人口42万。津南区素有天津“金三角”之称。既是美丽富庶的鱼米之乡，又是正在崛起的外向型工业重地。 自然资源 全区东西长25公里，南北宽26公里，总面积420.72平方公里。现有耕地22万亩，果园1.03万亩，林地0.35万亩，养殖用地2.40万亩。全区地下水净储量8700万立方米，地下蕴藏着热水矿、石油天然气矿、煤和煤成气矿等资源。年平均风速3.7米/秒，有一定开发利用价值。 基础设施： 境内交通便利，水陆运输发达。现有公路总长度440多公里,正在建设的丹(东)拉(萍)高速、津晋高速联通四方；李港铁路、蓟港铁路横贯全境；海河二道闸码头可停泊3000吨级货轮，是海河下游物资运输的重要水上通道。 邮电通信设施齐备，有邮电支局、所4个，邮程达850公里；有电话支局4个，装机容量12万门，可直拨全国及世界各地。 津南信息网是天津政务网的重要组成部分，机关、企业或个人均可通过津南信息网网络平台实现与国际互联网的联通。 津南区是全国农村能源建设100个试点县（区）之一。全区电力供应充足，接用方便；成品油及煤炭的供应网点多，规模大，能够满足生产和生活需要；风能和太阳能利用、工农业节能技改等取得多项成果。 市政公用设施初具规模。年自来水供应量2100万立方米，排水能力4万立方米/小时。大沽排污河自西向东横穿全境，排污排沥十分方便。天然气、液化石油气已为群众普遍采用。 经济发展 农业历史悠久 农业历史悠久，是驰名中外的小站稻的发源地，著名的“鱼米之乡”。已经国家工商总局批准，获得小站稻证明商标。津南区农业已形成以“一优三特”（优质小站稻、特色蔬菜、特色畜禽、特色水产品）为主导的农业生产结构。2000年农业增加值2.14亿元，生产粮食4000万公斤，蔬菜1亿公斤，肉类690万公斤，水产品1000万公斤。拥有总库容3000万立方米的中型平原水库--津南水库。拥有“日思牌”小站稻、“神农”牌蔬菜种子、“宏程”牌蔬菜种子等农业名牌产品。天津津南国家农业科技园区、海河沿岸名特优水产品养殖示范园区、水库周边生态农业示范园区、港田蔬菜工厂化科技示范园区、小站稻开发公司、津南区种子公司、双港蔬菜配送中心、北洋烧鸡有限公司、畜牧水产特色养殖服务公司等重点项目已经取得了很好的经济和社会效益，正在进一步完善建设。 乡镇企业是国民经济支柱 乡镇企业已成为国民经济的支柱现已形成环保、基建关联产品、交通运输工具、金属制品、机电制品、服装、食品、化工等支柱行业。有市、区级企业集团37家，通过ISO9000质量体系认证企业30多家，力字牌阀门、东仪牌仪表、宝成牌锅炉、凤鸣牌锅炉、甘泉牌电泵、港田牌摩托、启明牌螺杆钻具等7个产品获市级名牌产品称号。2000年工业增加值26.6亿元，占全区国内生产总值的49%。 第三产业发展迅速 第三产业网点多，领域广，门类齐全，近年来保持了较快的发展速度。1998年末全区拥有三产企业1.65万个，从业人员4.7万