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资产评估平时作业 2 参考答案 案例7 根据上述所给资料代入公式： V＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+102×10×4+1.1×10×4+1×10×2） ＝1000×（52+50+48+44+20） ＝1000×214 ＝214000（元） 案例8 　　i)评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。由于市场上交易案例不足，难以采用市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理，故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额，就是土地使用权价格了。 　　ii)预测开发后总收益。 　　①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售，可按2年后收益折现。旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）-2＝240978240（元） 商餐、健身、娱乐用房现值： （6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）-2＝142801920（元） 合计：383780160元 　　 合计：383 780 160元。 　　②物业出租收益现值：对于写字楼与公寓的出租收入，是发生开发完成后40年，属于递延年金。因此，折现时应进行2次折现。 100×（4000+10000）×（1-0.2）×0.75×（1-10％）×12÷10％×[1-（ 1 ）40] ×（1+10％）-2 1+10％ =261 850 909(元) 项目开发总收入：383 780 160＋261 850 909=645 631 069（元）。 　　iii)预测开发总成本。由于建筑安装工程费分两年投入，第一年投入60％，第二年投入40％，在计算开发总成本现值时，第一年投入的年限应为0.5年，第二年投入的年限就为1.5年。 　　①项目开发总成本=项目开发总收入 383780160+316839600＝700619760（元） ①项目开发总成本＝（4800×80000×60％）+4800×80000×40％ （1+10％）0.5 （1+10％）1.5 ＝230400000 + 153600000 1.05 1.15 ＝219428571 + 133565217 ＝352993789（元） 　　②专业费及其他费用=352 993 789×10％=35 299 378.90(元) 　　③各种税费=645 631 069×10％=64 563 106.90(元) 　　④开发商利润=(地价＋352 993 789＋35 299 379)×20％ 　　=地价×20％＋388 293 168×20％ 　　=地价×20％＋77 658 634 　　⑤ 投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。 　　⑥地价=645 631 069－352 993 789－35 299 379－64 563 10690－0.2×地价 －77 658 634地价= 115116160.1/(1+0.2=95 930 133.42(元) 　　土地单价=95 930 133.42/10 000=9 593(元) 　　楼面地价=9 593/8=1 199.13(元) 　　iv)会计处理： 　　借：无形资产 ——土地使用权 95 930 133.42 　　贷：实收资本 95 930 133.42 案例9 成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） ＝60/（20+60）＝75％ 建筑物评估值。由于该建筑物不存在经济性贬值，上述各要素估测值可以加与计算建筑物评估值。 建筑物评估值＝重置成本×成新率-功能性贬值 ＝1800000×75％-90000＝1260000（元） 计算房地产评估值 房地产评估值＝土地使用权评估值+建筑物评估＝540000+1260000 案例10 分析：如果按投资双方的投资品的成本价格折算利润分成率，就不能体现无形资产作为知识智能密集型资产的较高生产率。因而采用投资分成法评估利润分成率。 据题中条件，无形资产的约当投资量为： 100×（1+500％）＝600（万元） 乙企业约当投资量为：