房地产业营改增专项辅导提纲.DOC

房地产业“营改增”专题辅导 一、增值税的历史沿革 二、增值税的税法要素 三、流转税的课税原理 四、“营改增”改革历程——时代背景 四、“营改增”改革历程——星星之火 四、“营改增”改革历程——胜日寻芳 四、“营改增”税制改革历程——对酒当歌 四、“营改增”税制改革历程——尘埃落定 五、房地产“营改增”税收政策—细梳慢理 （一）房地产项目的概述 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局2016公告18号） 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目 （二）房地产老项目的确定 2016公告18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 案例: 1、某房地产项目施工许可证为注明的开工日期为5月15日,开工合同注明的开工日期为4月25日,是确定为老项目?还是新项目? 2、某房地产项目先签定了合同，注明的开工日期是4月25日，该项目于5月15日取得施工许可证，注明的开工日期为5月15日，是确定为老项目？新项目？ （三）工程承包合同 2001建筑工程施工许可管理办法第六条 建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。 2013财会17号企业产品成本核算制度 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 （四）老项目如何计税 1.如果老项目尚未预售，或者尚未发生营业税纳税义务，既可以选择老项目5%征收率的简易计税方法，也可以选择新项目11%税率的一般计税方法。 （举例） 2.如果老项目已经预售，或者已经发生营业税纳税义务，则只能按照老项目的5%征收率的简易计税方法，可以分别开具营业税发票（4月30日前）、增值税普通发票、增值税专用发票。 （五）预缴税款（老项目） 1、老项目，简易计税方法： 增值税 = 预收款 ÷（1+5%） × 3% 新项目，一般计税方法： 预缴增值税 =预收款 ÷（1+11%） ×3% 2、预缴税款（新项目） 预售年度应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3% 完工年度应纳增值税=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%－ 上期留抵税额－∑本期进项税额－ ∑预缴增值税 预售：项目法 ；清算：综合法 （限进项和预缴） （六）增值税进项税额 1.新项目的进项税额，不区分预售 和完工，全部可以申报抵扣，无须分配。 2.专门用于老项目的进项税额，一方面认证比对（滞留票），另一方面申报抵扣、进项税额转出。 3.老项目与新项目混用的进项税额，先按照当月预收款金额比例进行分配（其中分配到老项目的进项税额不得抵扣），完工年度再按照建设规模清算 政策依据：第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 4、不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 平时：按照预售款或营业收入比例分摊 清算：按照建设规模比例清算 (孰高) ※其他企业：按年度清算 5、新项目的进项税额，不区分预售 和完工，全部可以申报抵扣，无须分配。 专门用于老项目的进项税额，一方面认证比对，另一方面申报抵扣、进项税额转出。 老项目与新项目混用的进项税额，先按照当月预收款金额比例进行分配（其中分配到老项目的进项税额不得抵扣），完工年度再按照建设规模清算。 清算应纳增值税=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%－上期留抵税额－∑本期进项税额 － ∑预缴增值税 ※包括所有新项目（不区分预售和完工）的进项税额（直接计入和间接分配） ※不包括正在预售项目的预收款 土地价款 1、新老项目之间 如果一次取得土地分期开发，分别涉及老项目和新项目，应当准确划分老项目和新项目各自的土地面积及其土地出让金。 老项目对应的土地面积及其土地出让金，不得扣除 新项目对应的土地面积及其土地出