天津滨海新区项目首创国际城定位报告(汇报).ppt

2005.11.9 首创置业重庆项目组 首创滨海新区项目汇报 目 录 滨海新区房地产市场研究 城市规划三大调整 国务院于2006年7月批复了天津城市总体规划，与99年版旧规划相比，做出了三个重大调整： 将“我国北方重要的经济中心”调整提升为“北方经济中心”； 将“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”； 增加建设“生态城市”发展目标 。 新规划提升了城市总体地位，为城市再次发展提供了新的战略机遇。 城市空间布局 新规划在“一条扁担挑两头”布局结构的基础上，将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出新的城市空间布局——“一轴两带三区” 一轴：武清——中心城区——滨海新区核心区”。 两带：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带，“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。 三区：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。 滨海新区建设全面启动 06年5月国家发布《国务院就推进天津滨海新区开发开放提出若干意见》，将滨海新区功能定位为：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 滨海新区基本情况 滨海新区包括?三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。 滨海新区开发开放总体布局 ：一轴、一带、三个城区、七个功能区。 一轴:沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴” ?一带: 沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带” 三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城 七个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区 滨海新区成为天津经济增长的新龙头 06年滨海新区实现生产总值1960.5亿元，占到天津全市GDP的45％，是天津经济发展的最大推动力。 滨海新区房地产市场研究 风云突起地产热潮涌动滨海新区 风云突起地产热潮涌动滨海新区 ——重点发展的居住区板块 风云突起地产热潮涌动滨海新区 塘沽区领跑滨海新区房地产市场 （一） 塘沽区领跑滨海新区房地产市场 （二） 开发区房地产市场特点 （一） 开发区房地产市场特点 （二） 塘沽老城区（包括新港板块）房地产 市场特点 上北居住区房地产 市场特点（一） 上北居住区房地产 市场特点（二） 滨海新区房地产市场研究 立面效果 营销推广 销售情况 滨海新区房地产市场研究 结论 目 录 SWOT分析 W1——津京塘高速、河北路、车站北路等环绕地块周边，道路等级较高，噪声污染大。 W2——各地块限高40米，产品建筑选型、建筑形态难以有较理想的选择及突破。 W3——受到新政影响，户型种类可能较为单一。 W4——属于新开发区域，现阶段及短期内周边生活配套较少。 SWOT分析 项目发展目标 项目发展要素分析 外部环境资源 相关产品品质 相关产品品质 相关产品品质 品牌、文化附加值 项目市场发展策略 以成熟、经典的产品为基础，增加部分改善型产品，从产品细节方面塑造利益点。 创造文化附加值，以低投入的文化要素为核心，整合现有资源，建立项目特有的形象号召力。 以本案为契机，启动继A-ztown后的的第二品牌建设工程，以项目推动品牌建设，以品牌附加提升项目竞争力。 产品线复制研究——对宝翠花都产品进行复制 规划值得探讨的两大问题——对宝翠花都产品进行复制 规划值得探讨的两大问题——对宝翠花都产品进行复制 规划值得探讨的两大问题——对宝翠花都产品进行复制 规划值得探讨的两大问题——对宝翠花都产品进行复制 目 录 项目定位 具有经典价值的居住产品 社区生活设施时尚而丰富 国际化、洋品味 有鲜明的文化主题 系统品牌化运作 客群定位 以中青年人为主，是社会的主流阶层，收入稳定，具有较强的社会与家庭责任感。 受教育程度高，具有国际化视野，对中西方文化均有涉猎。 崇尚健康、自然，热爱文化艺术，追求高品位。 接受新生事物的能力强，向往现代的生活方式。 具有新的消费观及消费理念，愿意为品质生活支付合理成本。 对社区形象和声望有着较高的期待。 客群定位—客户特征 产品定位 产品定位 作为本案档次最高的规划产品类型，花园洋房应充分体现低密度、低容积率的社区特点，考虑在设计中加入开敞露台、层层退台等经典成熟的设计手法。 在不过分牺牲小高层产品品质的情况下，尽量排布花园洋房，预计可占总建筑面积的15-20%。 户型