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湖滨路山水阁 项目可行性研究报告 目录 摘要 I Abstract II 1 绪论 1 1.1项目概况 1 1.2编制范围及依据 1 2 项目投资环境与市场分析 2 2.1国家政治经济形势及有关政策 2 2.2某市房地产市场发展趋势市场分析 3 2.3项目市场定位 4 2.4住宅销售价格分析 5 3.建设规模与建设条件 7 3.1 项目地理位置 7 3.2 住宅户型规划 7 4.建筑方案设计 8 4.1总体设计原则及构思 8 4.2建筑设计方案 8 4.3公用设施方案 8 5.工程项目环保、节能、消防 9 5.1环境保护 9 5.2 节能 9 5.3 消防 9 6.工程实施期间进度安排 10 7.投资估算及资金筹措 11 7.1投资估算 11 7.2资金筹措 11 8.效益分析 12 8.1财务评价基础数据选取 12 8.2收入估算 12 8.2财务评价报表 12 8.3财务分析 27 8.4社会效益评价 29 9结论及建议 32 9.1 结论 32 9.2建议 32 致谢 33 参考资料 34  1 绪论 1.1项目概况 项目名称：某青山湖区山水阁房产开发项目 项目拟建地点：某市青山湖区湖 承办单位概况 单位名称： 某房产开发公司 企业类型：企业单位 企业所在地：某青山湖区 企有限投旗下有7000平方米平方米 （1）某市青山湖区计划经济委员会、某市青山湖城市规划建设管理委员会、某政计字第87号（2012）、某政建字第66号“关于某青山湖区房地产开发项目建议书的批复”； （2）某城市规划管理局（2012）市规地字98号“建设用地规划许可证”； （3）某市人民政府武汉政房地字【2013】007号“关于对某某房产开发公司申请使用武国有土地的批复”； (4)某市房地产管理局某房地批字【2013】第6号“某市城镇建设用地批准书”； (5)某市青山湖区规划设计方案； (6)某市青山湖区湖 （7）某市房地产年鉴（2006-2012）； （8）某市某城市开发银行验资证明； （9）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行； （10）《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年 2 项目投资环境与市场分析 2.1国家政治经济形势及有关政策 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 2012年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 我国现阶段国情稳定、经济发展态势好，投资环境较好。商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，但近期国家住建部和发改委加大了房地产市场的调控，相继出台了“国五条”“国八条”，对房地产业有一定的影响。 某市关于房地产相关的政策 （1）江西省新《土地闲置处置办法》2012年7月1日实施 （2）《某市土地储备管理办法》2012年11月15日实施 （3）《江西省国土资源监督检查条例》2013年1月1日实施 2.2某市房地产市场发展趋势市场分析 2011年为调控年，从2月份开始实行一系列调控措施。而某市价格不仅没有下跌，反而在前三季度呈现持续上涨的现象。在此基调下，各大房企明显加快新房源的供应。而到第四季度，是各大房企冲量的季节，并在12月份新增供应量达到年度最高点。 2011年普通住宅供应量在2月份达到本年度最低谷，其供应面积仅为14005.53㎡；之后到9月份均有不同程度的增长；新增供应量在10、9月份分别位列本年度的第二、三位，其供应面积分别为343936.52㎡、279951.11㎡；在11月又一次较大幅度的缩减，减幅达56.21%；12月份为年末，在此月，新增供应量达到年度最高点，为587317.64㎡，占全年的22%。 2011年某市年度总供应面积为4431469.45㎡，相比2010年增加950216.8㎡，增幅达27.30%。 2012年,是楼市政策深入调控的一年.但2012年某市的整体表现却出乎多数人的意料,一方面,是放房地产企业经历过2011年的调控重压之后，积极调整企业方向和营销策略，适应政策及市场需要，而品