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商品房买卖的流程详细解读(1.?筹措购房资金2.?查验欲购房屋的销售许可证、房产证、土地证3.?签证《买卖契约》4.?按揭贷款、办理贷款抵押登记5.?交易过户(稍后办理他项权利登记)6.?交纳物业维修基金7.?领取房产证、土地证8.?领取他项权证 一、?筹措购房资金 (一)?货币化拆迁补偿款使用办法被拆迁人应携带以下资料到南京市拆迁办办理划款手续1、经监证的拆迁补偿协议; 2、本人身份证; 3、南京市房屋拆迁补偿款专项存款证明;4、相关购房证明(1)购买商品房须携带登记备案的购买合同; (2)购买集资房须携带房改办批文和《南京市出售公有房价格评估测算表》; (3)购买房屋使用权须携带产权单位同意，主管部门(区房产局)批准出售的《购公有住房使用权审批表》; (4)凡资金划转单位的，需提供房屋出售或出租单位的开户银行及帐号。经南京市房屋拆迁管理办公室审核，开出南京市房屋拆迁补偿专项存款使用通知书，到相关银行办理使用手续。 (二)?货币化分房补贴的取得?由本人持《购房契约》按照国家有关法规在本单位办理。 (三)?公积金及公积金贷款的取得(见按揭贷款、办理贷款抵押登记) (四)?商业贷款的取得(见按揭贷款、办理贷款抵押登记) 二、查验欲购商品房的销售许可证或房屋所有权证、土地使用权证 (一)?查验目的?规避房产交易过程中产生的风险 (二)?查验途径?要求开发商出示销售许可证或房产所有权证、土地使用权证原件，或通过律师到政府行政主管机关查询。所有权证查询：房屋产权监理处?地址：华侨路52号?电话：4714939 土地使用权证查询：市国土局信息中心?地址：同仁西街7-726室?电话：335088-726 三、?签证《商品房买卖契约》 (一)?签证程序(含注销登记程序)?收件→核验资料→登记→归档 (二)?需提供资料 1、买卖契约;2、当事人双方身份证明; 3、购房单位企业营业执照或事业(机关)法人登记证; 4、购房单位法定代表人身份证明; 5、授权委托书; 6、委托代理人的有关委托书和被委托人身份证明以及委托书的公证证明。(三)《商品房买卖契约》注销登记程序 需提供材料： 1、《商品房买卖契约》 2、《契约变更表》 3、个人注销申请 (四)?收费标准 商品房合同签定10日内缴纳契税需缴纳2%的契税，在交易过户审核合格后还需缴纳0.6%的交易服务费(详见交易过户) 四、?办理商品房按揭贷款(公积金贷款、商业贷款)公积金贷款 (一)?申请贷款条件在本市购买、建造自住住房，并按月向南京市住房基金管理中心缴存住房公积金的职工，均可申请政策性住房贷款。1、具有南京市城镇常住户口或有效居留身份，在本市有固定场所; 2、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力 3、同意以所购房屋作抵押或提供银行认可的有效担保; 4、具有规定比例的自筹款。 5、其中属于政策性住房贷款的还必须同意用南京市住房基金管理中心认可的质物作抵押或房产作抵押，也可在南京市住房基金管理中心认定的范围内，采取担保的方式; 6、所购商品房或经济适用房的开发单位须与南京市住房基金管理中心签订《按揭协议》; (二)?申请贷款程序 1、借款人到银行指定的网点领取贷款须知; 2、借款人凭买卖契约、身份证、住房公积金储金卡或职工积金帐号以及至少20%的首付款收据向我行提出申请;3、银行查询借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况，审阅借款人提供的贷款，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式，发放一本式贷款文本; 4、借款人正确填写有关资料后，到售房单位加盖担保章，并将完备手续后的资料交给银行; 5、银行将初审后的有关材料交管理中心;6、银行与借款人根据所确定的担保方式办理保险、抵押、公证;7、借款人在贷款银行开设还款帐户; 8、银行以转帐的方式将借款人的贷款划入售房单位的帐户。 (三)贷款手续费及额度： 商品房请人代办200元，自办不要交钱。贷款额度最高为12万元;公证费：40元(组合贷款公证费80元)保险费：房屋评估价×年限×保险费率(保险费率：5年内0.5%，5-10年0.45%，10-15年0.4%)商业贷款 (一)?申请贷款条件 男性年龄18-60周岁，女性年龄18-55周岁，具备完全民事行为能力且在本市购房的南京市民均可申请商业贷款。1、具有南京市城镇常住户口或有效居留身份，在本市有固定场所; 2、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力3、同意以所购房屋作抵押或提供银行认可的有效担保; 4、具有规定比例的自筹款。(二)?申请贷款程序 1、借款人凭买卖契约、身份证以及至少30%的首付款收据提出申请; 2、银行审阅借款人提供的贷款，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式，发放一本式贷款文本;3、借款人正确填写有关资料后，到售房单位加盖担保章，并将完备手续后的