AMC的“不良”地产信托盛宴华业地产与华融债务重组案例透析.docxVIP

AMC的“不良”地产信托盛宴——华业地产与华融债务重组案例透析近年来房地产信托高速发展带来的一个后遗症就是在一定时间内形成房地产信托兑付高峰。每次兑付高峰来临时不管是投资者还是信托公司都会惴惴不安，生怕出现兑付风险，而这也为资产管理公司创造了机会。华业地产的资金接力术2012年5月，北京华业地产股份有限公司（下称“华业地产”）公告：其子公司深圳市华富溢投资有限公司曾于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。由于该笔借款期限目前已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。华业地产公告显示，其子公司深圳市华富溢投资有限公司于2010年4月向中诚信托申请了10亿元人民币借款。由于该笔借款期限已满，因而深圳华富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议重组上述债务。根据君合百年、深圳华富溢2012年7月10日与中国华融资产管理公司广州办事处、中诚信托有限责任公司签订的《资产买卖协议》、《债务重组协议》，君合百年、深圳华富溢向中国华融资产管理公司广州办事处借入人民币10亿元，用于信托兑付。同时，君合百年与中国华融资产管理公司广州办事处签订《最高额抵押合同》，以君合百年“东方玫瑰家园项目”全部土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押担保；华业地产及周文焕分别与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《保证合同》，为该笔借款提供连带责任保证；华业地产与中国华融资产管理公司广州办事处签订了《最高额股权质押合同》，以公司持有的北京华恒业100%的股权和北京华富新业100%的股权为该笔借款提供质押担保。截止2013年6月30日，已归还借款人民币5000万元。除了这笔债务重组外，华业地产、君合百年于2013年1月16日与中国华融资产管理股份有限公司广州省分公司、昆仑信托有限责任公司签订的《债权转让协议》、《债务重组协议》，由华业地产、君合百年向中国华融资产管理股份有限公司广州省分公司借入人民币2亿元，用于昆仑信托贷款清偿。对于通过华融来进行债务重组的行为，华业地产有关负责人表示，这只是一种新的资金获取方式，是企业深度挖掘多种融资渠道，以图加快获取资金效率的举动。对于华融公司的资金，企业仍然要提供担保并到期偿还，在到期前华融无权处置担保物。他还强调：“项目没有问题，我们的销售状况一直很好。”AMC涉足不良信托终获正名AMC涉足房地产信托由来已久。我国四大资产管理公司最初为处置银行不良资产而设立，经过多年发展已各自成为横跨多个金融领域的巨头。但是不能按时兑付的信托产品是否属于不良资产？AMC开展此类“创新型”业务是否会引起更大的风险？事实上，从介入之初，AMC参与信托不良资产收购始终纠结于“合规”和“风控”四个字。2011年9月下旬，银监会联合财政部共同发布了《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》，资产管理公司直投信托被终止。但获得了快速利润的资产管理公司很快发明了变通方法，通过增信、不良资产远期收购等方式与信托“勾兑”。特别是发行日渐汹涌的房地产信托，获得了其在担保、增信资金等方面的不少支持。因此，2012年，监管部门连续出手。先是1月份银监会等四部门联合发文，明确叫停了这类信托担保业务；随后的3月份，银监会再次提示资产管理公司收购不良信托资产的风险，并一度传闻其将叫停资产管理公司收购不良信托。2012年8月底，监管部门向四大资产管理公司（AMC）下发了《收购信托公司不良资产业务指引》（下称《指引》）征求意见稿。《指引》对信托公司不良资产的收购范围、风险控制、业务合规性等做出了具体规定。《指引》明确，信托公司不良资产包括六类形式：一、信托公司以自有资金开展业务产生的不良债权；二、信托公司开展信托贷款业务形成的不良债权；三、信托公司开展特定资产收益权类信托计划业务形成的不良债权；四、信托公司开展附回购条款的股权投资类信托计划业务形成的不良债权；五、信托公司设立结构化信托计划，优先受益人以现金认购优先收益权，劣后受益人以其持有的债权资产认购劣后收益权，由于债务人未按期履行偿付业务，信托公司通过处分上述债权财产而形成的不良债权；六、信托公司开展其他业务所形成的不良债权。此次征求意见的业务指引文件，相当于为资产管理公司收购信托公司不良资产提供了法规依据，令其走出灰色地带。如何认定“不良”是关键除《指引》中提及的第一类外，其他几类不良毕竟与金融机构不良资产完全不同。后者根据银行贷款的五级分类是实际发生的不良，而前者在信托计划兑付期之前如何界定为“不良”，操作上还存在难题。事实上，资产公司往往收购的是项目资质非常好的信托计划，“引入资产公司，我们缓释的并不是信托的兑付危机，而是短期的流动性危机。从这个