房地产估价 第二章 房地产价格.pptVIP

第2章 房地产价格 2.1、房地产价格概述 2.2、房地产价格和价值的种类 2.3、房地产价格的影响因素 2.房地产价格的形成条件 房地产之所以有价格，与其他任何商品有价格一样，需要具备3个条件： (1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 不同的房地产的价格之所以有高有低，同一宗房地产的价格会有变动，也是由于这三者的程度不同及其变化所引起的。 2.1.2 房地产价格的特征 房地产价格受区位影响明显。 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 房地产价格形成过程通常较长。 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。 2.1.3 房地产供求与均衡价格 1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买或租赁的数量。 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平； ③消费者的偏好； ④相关物品的价格水平； ⑤消费者对未来的预期 2.1.3 房地产供求与均衡价格 2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁的数量。 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。 潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类转换为该房地产量+新开发量 房地产均衡价格 。 房地产均衡价格 均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格自动地回复到均衡价格水平。 其他价格和价值种类 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 市场价值和非市场价值 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值 所有权价格、使用权价格和其他权益价格 实际价格和名义价格 2.3 房地产价格影响因素 一、对房地产价格影响因素的总认识 1.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的； 2.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的； 3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的； 4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关； 2.3房地产价格影响因素 5.影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化； 6.各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的； 7.各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的； 8.同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 房地产价格影响因素的分类 2.3.1 房地产自身因素 区位因素 （一）位置 位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野，地价必然低廉。 区位因素 1、方位 一宗房地产的方位，首先是看它在某个大区域中的位置，再是看它在某个小区中的位置。 在大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，它是位于城市的上风、上游地区还是位于下风、下游地区。 在小区域中的位置：某宗房地产是位于十字路口的拐角时，是西北角、西南角等。对于位于十字拐角处的房地产来说，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角 徐州市 市中心、东区 西区 南区 北区 一般来说，位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格 2、距离 距离是目前人们用于衡量房地产区位好坏的最常见、最简单的指标。 房地产的距离是指一宗房地产与重要场所的远近。 空间直线距离：最简单、最基础的距离。但在路网不够发达和地形复杂的地区，往往失去意义。 交通路线距离：是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制的影响，虽然距离不远，但可及性、便捷性可能并不好。 交通时间距离：从理