步步为营,缓释风险---合肥大唐置业有限公司房地产融资.PDFVIP

“步步为营，缓释风险”合肥大唐置业有限公司房地产融资项目案例总结 上海东兴投资控股发展有限公司 姚瑞 合肥大唐置业有限公司（以下简称“合肥大唐”）房地产融资项目是我司今年管理的一 个风险项目，该项目于2012 年8 月20 日投资，投资期限一年，2013 年7 月10 日在东方总 部风险检查中被评为关注类，2013 年8 月20 日发生实际逾期，于2013 年12 月3 日完成处 置工作，全额回收本金、利息及罚息部分，项目整体内部收益率20.8%，超过原项目通过时 预计的19.9%。 现对合肥大唐项目进行案例总结，分为项目执行过程情况、处置过程、风险分析及案例 总结四个部分。 一、项目执行过程情况 合肥大唐置业有限公司（以下简称“合肥大唐”）房地产融资项目整体回收现金人民币 184,724,548.61 元 （2012 年 8 月 20 日-2013 年 12 月 3 日），其中本金回收人民币 151,000,000.00 元，利息及重组费合计收入人民币 22,724,548.61 元（其中重组费人民币 385,138.89 元），财务顾问费收入人民币11,000,000.00 元；各项业务费用支出合计人民币 140,900.00 元。项目投资净收益人民币 33,583,648.61 元，测算最终实际项目年化内部收 益率为20.8%。 本项目自放款至实际本息回收分为三个阶段：第一阶段为正常融资阶段（2012 年 8 月 20 日—2013 年8 月20 日）；第二阶段为展期阶段（2013 年8 月21 日—2013 年11 月20 日）； 第三阶段为重组阶段（2013 年11 月21—2013 年12 月3 日）。 1.第一阶段（正常融资阶段） 借款人大唐公司融资人民币1.51 亿元，期限1 年，用于“信旺•华府骏苑”支付尾盘工 程款、商业物业装潢、5 万方自持商铺建设以及公司流动资金之需。合同利率11.25%，一次 性收取财务顾问费 1100 万元，测算项目内部收益率 IRR 为 19.9%。大唐公司以其名下“信 旺•华府骏苑”50499.96 平方米住宅和4172.91 平方米商铺房地产作抵押担保，母公司安徽 信旺投资集团有限公司（以下简称“信旺集团”）承担连带担保责任。根据我司聘请的安徽 华安房地产评估有限公司对抵押物出具的评估结果，截止评估基准日2012 年5 月31 日，抵 押物评估结果为人民币3.51 亿元，抵押率为43%。 本项目立项于2012 年3 月26 日，获公司经营决策委员会批复同意（编号2012004）， 我司于2012 年4 月20 日向邦信公司上报《关于合肥大唐置业有限公司房地产融资项目的立 项请示》（中东沪兴投【2012】7 号），于2012 年5 月28 日获邦信公司下发的对《关于合肥 大唐置业有限公司房地产融资项目的立项请示》的批复（邦资风险【2012】112 号）。2012 年6 月19 日向公司经营决策委员会上报正式方案，获公司经营决策委员会批复同意（编号 2012012）后，我司向邦信公司上报《关于合肥大唐置业有限公司房地产项目融资方案的请 示》（中东沪兴投【2012】11 号），于2012 年7 月 18 日向邦信公司上报《关于对合肥大唐 置业有限公司房地产项目融资方案补充说明的报告》（东兴协【2012】43 号），邦信公司于 2012 年7 月27 日下发《关于合肥大唐置业有限公司房地产项目融资方案的批复》（邦资风 险【2012】171 号），批复内容如下： 同意我司通过中信银行合肥分行（以下简称“中信银行”）以委托贷款的方式放款1.51 亿元。借款人合肥大唐置业有限公司用于“信旺.华府骏苑”支付尾盘工程款、商业物业装 潢、5 万方自持商铺建设以及公司流动资金之需。合同利率 11.25%/年，并一次性向大唐置 业公司收取财务顾问费1100 万元，融资期限1 年，大唐置业公司以其名下“信旺.华府骏苑” 50499.96 平方米住宅和 4172.91 平方米商铺房地产作抵押担保，母公司安徽信旺投资集团 有限公司承担连带担保责任。 我司于2012 年8 月13 日与相关方签订了《委托贷款委托合同》、《人民币委托贷款借款 合同》、《委贷合同补充合同》、《抵押合同》、《抵押合同补充合同》、《保证合同》、《财务顾问 协议》。为更好地保障资金安全，除大唐公司母公司信旺集团以外，我司增加大唐公司股东 之一蒋传喜为该笔委托贷款承担无限连带责任担