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第七专题 建筑物区分所有权之共有权问题 建筑物区分所有权之共有权概述 建筑物区分所有权之共有权的客体 建筑物区分所有权之共有权的内容 特殊部分之归属及使用 随着城市建设的加快和房地产业的发展，业主与开发商之间对住宅小区内的公共区域，如会所、地下停车位、绿地等的所有权归属的争议日益增多 《物权法》初步建立了建筑物区分所有权制度 本专题重点对建筑物区分所有权中共有部分的所有权归属问题进行探讨 建筑物区分所有权之共有权概述 一、关于建筑物区分所有权的主要学说 萌芽：公元前2000年的古巴比伦王国产生了人类最早的区分所有建筑物； 确立：公元476年后兴起的日尔曼法上得以确立； 立法：19世纪初的《法国民法典》首开建筑物区分所有权的立法先河；之后成为各国民事立法的一项基本制度 完善与发展：20世纪初，尤其两次世界大战后的大规模重建，使其得以迅速完善和发展 （一）二元论说 法国学者最早提出 观点：建筑物区分所有权是由专有部分与其共有部分所有权共同组合而成为一种“复合物权”——广义的区分所有权 台湾地区民法典采用此学说 不足之处：忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为建筑物区分所有权的一项权能 （二）三元论说 德国学者贝尔曼首创 观点：由专有部分所有权、共有部分的共有权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素所构成的一种特别所有权——“最广义区分所有权说” 三者形成一个不可分离而具有物权法性和人法性的特别权利——共同的空间所有权，其中专有权是基础 《德国住宅所有权法》、《物权法》 评析：内涵上——本质特征；外延上——涵盖全部法律关系；因此得到我国大多数学者的承认、我国物权法即采用此说。 建筑物区分所有权：指数人区分拥有一建筑物时，对各自 的专有部分有单独所有权，并对专有部分以外的共有部分享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即为建筑物区分所有权。 二、建筑物区分所有权之共有权的概念和特征 1989《城市异产毗连房屋管理规定》第一次以行政法规的形式对建筑物区分所有加以规定； 《物权法》对建筑物区分所有权制度设有专章，首次在法律层面对建筑物区分所有权制度基本原则和部分内容予以规制设计，初步建立起我国建筑物区分所有权制度。 共有所有权/共用部分持份权/持份共有所有权部分：指建筑物区分所有人依照法律、合同以及业主（我国物权法将建筑物区分所有权人定义为业主）公约，对区分所有建筑物的共用部分所共同享有的占有、使用和收益的权利。 共同性灵魂与单独性灵魂 建筑物区分所有权之共有权是区分所有权人依据专有权而享有的对共用部分的财产权利，具有独特的法律特征： 1、主体上：权利主体具有多种身份，明显带有复合性特征；专有所有权人、共有所有权人和管理团体成员权人； 2、客体上：即公用部分；法定部分与约定部分；全体所有共用部分与部分所有共用部分； 3、内容上：权利义务较为广泛，主要包括：（1）全体区分所有人对建筑物整体所共同享有的权利、义务；（2）全体区分所有人对建筑物某一部分共同享有的权利、义务；（3）因一部分区分所有人于某共用部分上设定专用使用权而产生的权利、义务；（4）因对建筑物基地的利用而发生的区分所有人与土地所有人间的权利、义务； 4、行使：依附于建筑物区分所有权的专有权； 在建筑物区分所有权的结构中，专有权占主导地位，是产生共有权的前提，共有权居于从属地位，即专有权的效力及于共有权； 专有权的主导性表现在：区分所有权人取得专有权即意味 着取得了共有权及成员权；一般而言，区分所有权人专有权的大小，将决定其共有权及成员权的大小；在区分所有权设立登记上，只登记专有权； 5、从标的物分割上看：区分所有权的标的物不得请求分割，也不能单独让与，而是应随各相关建筑物所有权的移转而移转。 实践中，大量权属纠纷、侵权纠纷、物业纠纷的争议焦点大多集中在，是否对争议的客体具有共有权、共有权内容如何确定及处分规则。 三、建筑物区分所有权之共有权的性质 （一）总有说 团体的成员身份相对确定但不固定； 源于中古世纪日尔曼社会的村落共同体——马尔克公社； 日本古代农村的“入会制度”、我国习惯法上的宗族财产、祠堂等，其性质类似总有。 （二）按份共有说 按份共有——指各共有人分别按其专有部分份额，对共有物的全部享有占有、使用、收益及处分权。 在我国台湾地区学者中为通说 房地产价款中包含了专有部分和按比例分摊的共有部分的价值 （三）共同共有说 即建筑物区分所有权之共有权是依法律的规定或者依契约的约定而结成共同关系的数人，基于共同关系而享有一物的所有权。 各共同共有人对共有物潜在的应有部分，当共有关系消灭时，其潜在的持份权即转化为个人所有权； 日本学者多主张共同共有说 （四）区别说 应依建筑物