第六章.房地产产权管理.ppt

01-10-12 2、房地产面积测算的一般规定 建筑面积 使用面积＋墙体面积＋公摊面积 房屋使用面积 房屋产权面积 公摊面积 常用面积指标 * ? Copyrights by By Maosong Mao, 2008 All rights reserved HuaQiao University 土木学院 毛茂松 第六章 房地产产权管理 主要内容 第1节. 房地产产权及其类型 第4节. 房地产产籍管理 第3节. 房地产产权登记 第2节. 房地产产权取得方式 第5节. 房地产产权面积 第1节. 房地产产权及其类型 房地产产权是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的“权利集”。 现代建筑物区分所有权！ 房地产所有权是由国家法律规定的。依照有关法律的规定，我国实行社会主义土地公有制，土地属国家所有和集体所有：房屋作为财产，可以依法分别属于国家所有、集体所有和个人所有。依照《民法》和《土地管理法》的有关规定，集体所有土地还可以分别属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内两个以上农业集体经济组织所有。 房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务。就权利而言．具体体现为房地产所有人在法律规定的范围内，对其土地或房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能； (1) 占有权 是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制。占有权通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。 所有人占有是指在事实上掌握和控制属于自己所有的土地和房屋，是房地产所有权的一个权能，即占有权的体现。 非所有人占有是指非所有人对他人所有的土地和房屋的占有，凡是根据法律的规定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能够形成为独立的占有权，并能排斥第三人的干涉。如承租人根据租赁合同占有出租人的房屋等。 (2) 使用权 是指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利用和运用。如在依法取得的土地上建造房屋，在耕地上种植农作物等。使用权是房地产所有人所享有的一项独立权能，所有人可以在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地和房屋。房地产所有人可以在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将使用权分离出去，由非所有人享有。房地产的使用权的实现，要以占有权为前提，当占有权与所有人分离以后．所有人的使用权也与所有权发生分离。但是，所有权和使用权相分离之后，并不排斥所有者要求在经济上的实现。 (3) 收益权 是指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。也可以说，收益权是基于行使房地产所有权而取得的经济收人的权利，是所有权在经济上实现自己的表现。 (4) 处分权 是指所有权人在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利。处分权是决定土地和房屋在法律上的命运，即依照所有人的意志和法律的规定．对土地、房屋进行处置的权利，如出卖、赠与和其它转让行为。所有权人对房地产的处分，都会引起所有权的转移或消灭，决定土地和房屋的最终归宿。所以，处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权的核心。处分权一般是由所有权人行使的，也可以委托他人代管处理。 房地产的处分权是有一定限制的，其行使范围不是无限的，而是受赋予其权利的法律规定限制的。我国现行法律规定，土地所有权不能买卖，也不允许以其他形式转让土地所有权；禁止滥用土地，不得擅自改变土地用途，不得破坏环境生态乎伤，危害社会生产和人们的生活；不得擅自买卖公有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动；房地产开发、建设，不得违反建筑工程规划许可证的规定等。如1990年建设部关于《城市房屋产权产籍管理办法》中．对房屋产权转移的限制作了这样的规定：城市房屋在城市改造规划实施范围内的；在国家建设征用土地范围内的；以及其他依法禁止转移、变更的，禁止产权转移或设定他项权利。 他项权利在民法中称谓相邻权。所以，房地产他项权利是指相互毗邻的所有权人或使用权人对各自的土地或房屋行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而形成的权利和义务。 《民法通则》第83条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍．赔偿损失”。 目前，我国房地产他项权利的主要类别有： (1) 抵押权 房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。抵押开始，抵押权人即取得房屋或土地的抵押权，抵押人(产权人)和抵抑权人(债权