2013年房产经纪基本制度与政策讲义.docVIP

房地产经纪基本制度与政策 施工许可制度 　　为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，原建设部于2001年修订发布了《建筑工程施工许可管理办法》。 　　(一)建筑工程施工许可管理的范围 　　(1)在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。 　　(2)工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。 　　(3)按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 　　(4)必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证 强制执行 　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 　　1.管辖法院 　　申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。 　　2.申请强制执行的要件 　　申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料： 　　(1)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件; 　　(2)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见; 　　(3)社会稳定风险评估材料; 　　(4)申请强制执行的房屋状况; 　　(5)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况; 　　(6)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。 　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 与强制执行有关的期限规定 　　强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。 　　人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。 　　申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。 　　人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定;有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。 　　人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。 　　申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。 　　人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施。 人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。不准强制执行的七种情形 　　征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予强制执行： 　　(1)明显缺乏事实根据; 　　(2)明显缺乏法律、法规依据; 　　(3)明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障; 　　(4)明显违反行政目的，严重损害公共利益; 　　(5)严重违反法定程序或者正当程序; 　　(6)超越职权; 房屋征收补偿评估 　　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、