大光华西地块项目的定位研究在.docx

大光华西地块价值评估及定位研究建议目录前言……………………………………………………… 2项目开发背景…………………………………………… 21、社会政策背景2、威海区域环境背景项目地块研究…………………………………………… 31、地块概况2、地块周边情况简析3、地块开发建设的SWOT分析4、项目开发的初步建议5、项目可借鉴案例简析研究项目地块初步定位研究…………………………………8项目定位客户群定位价格定位项目风险分析及应对措施……………………………… 11销售方法的探究………………………………………… 12项目地块拿地开发建议………………………………… 13大光华西地块价值评估及定位研究建议一、前言此次报告针对大光华西侧地块进行了初步的分析评估，并针对威海周边市场及相关产品进行了简单了解，希望此报告可以给公司大光华西侧地块的开发建设提供有价值的参考建议和一些新的思路。二、项目开发背景1、社会政策背景尽管2013年国五条细则”“房价上涨”“房产税试点扩容”“楼市回暖”等关键词频繁出现在各大媒体版面，自2013年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，金三银四红五月，房产销售数量同比直线上涨，现在更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，2014年政府强调不会放松调控政策，销售情况未来或将趋稳。但是若2014年房价仍然持续上涨且涨幅超出预期，不排除政府会出台严厉措施的可能性。2、威海区域环境背景威海市为环渤海经济圈的特色海滨城市。虽然经济总量位于山东省第二梯队，人均经济指标位居前列，但是相比沿海周边其他城市，城市规模较小，城市功能不够齐全，人口总量不大，且数量增长缓慢，但是随着国家对环渤海经济圈、蓝色经济区的重视，且威海宜居环境的宣传推广，威海每年旅游人口急剧增长（2013年来威旅游人口量达到2000万），这些均为威海未来发展提供了重要的战略机遇，威海房产市场特别是旅游、养生、投资地产项目具备了重大的发展潜力。项目地块研究1、地块概况：新地块位于威海市张村省级旅游度假区，青烟威轻轨附近，威海大光华学校西北侧，地块北高南低，东高西低，北面紧邻世昌大道，项目北侧及西侧可观海景，项目地块体量不大，目前属于原始地貌，地面植被丰富，坡度较大，开发成本加大。2、地块周边情况简析：地段位于威海张村镇，地块南侧为威海青烟威轻轨，北侧为世昌大道，项目地块，北高南低，东高西低，坡度大，绿化植被丰富。交通周边环绕世昌大道，荣威高速（烟即高速），南侧正在修建青烟威轻轨，道路资源丰富，但是周边欠缺出行必备的公交线路，出行不便。周边规划及配套项目东南侧为威海大光华学校，附近商业配套设施不全，欠缺必要的商业配套，南侧为威海张村老社区即旧村改造项目，周边新建项目主要为刚需住宅，面积在60-100平米之间，主要针对本地及外地来威定居的人群，客群综合素质不高。3、项目的开发建设的SWOT分析1）优势威海拥有优质的海滩海水资源，中国最长海岸线城市。威海宜居环境，空气质量绝佳录属于环渤海经济圈，蓝色半岛经济圈，国家重点发展，未来前景看好。城市名片影响力地块坡地地形，向阳面，北高南低，东高西低，可观海观山，山海相依。项目仍然没有开发建设，我们可以根据市场变化，规避风险，合理利用土地。资源2）劣势交通位置不够理想，距离市区较远，去其他内陆城市，交通不够便捷。城市发展进程缓慢。周边配套不够齐全距离国际化的滨海城市（三亚、青岛等）还有一定距离。周边刚需住宅，市场产品不对等。周边欠缺住宅产品所需要的商业及景观配套。3）机会旅游人口年年递增，城市第三产业发展迅速。稀缺的滨海自然景观，吸引内陆城市人口。外地人口认可度高（特别是东北三省等北方城市）相对较低的房地产市场价格。4）威胁国家宏观调控，外地人限购政策整体收入水平较低，消费较高，且商业配套水平较低。周边刚性需求产品较多且威海市竞品外销项目较多。城市本身竞品项目较多，全国竞品城市（烟台、青岛、大连、三亚）较多，且这些城市发展现状优于威海。4、项目开发的初步建议由于威海优越的自然及地理环境，2013年来威旅游人口突破2000万，且威海的发展前景被众多专家看好，同时考察该地块项目体量不大且北高南低、东高西低，可观海且又有优越的自然环境，距离轻轨较近，周边刚性住宅，主要针对在威居住人群，我们可以避开主要竞争客户群体，另辟蹊径，重新开拓市场，将主要目标对准来威度假旅游人口，开发迎合此部分客户群体需求的楼盘。初步探讨，为了能够迎合此部分客户的需求，降低销售压力，使地理位置发挥最大的经济效益，建议容积率做到1～1.4，主打产品考虑高层住宅及花园洋房相互结合，合理利用容积率，较多考虑露台功能的设计，居住小区为封闭小区，地下按照消防要求合理规划车位数量。5、项目可借鉴案例简析仁泰·旅游度假花园户型定位：面积60-180平米价格定位：5000-8000元/