第二章--房地产原理与案例教程幻灯片.pptVIP

房地产法原理与案例教程 第二章 房地产登记法律制度 第一节 房地产登记法律制度概述 第二节 土地登记制度 第三节 房屋登记制度 第一节 房地产登记法律制度概述 一、房地产登记法律制度的功能 二、我国房地产登记制度的产生与发展 三、房地产登记机关 引例 甲公司与乙公司房屋买卖纠纷 一、房地产登记法律制度的功能 房地产登记法律制度，是国家规范登记行为，调整房地产权属关系，了解房地产市场信息，掌握房地产权属变化情况，保证房地产交易安全，维护房地产权利人合法权益的重要措施，也是房地产法律制度的重要内容。 一、房地产登记法律制度的功能 房地产登记又称为不动产登记，其基本含义是指土地使用权和地上建筑物所有权及其上设定的其他权利的登记。 其主要具有以下功能： 一、房地产登记法律制度的功能 （一）公示功能 房地产登记的公示功能是指房地产登记所具有的将房地产权利变更的事实向社会公开并展示房地产权利来源及权利状态的作用。 公示的目的主要是提高房地产交易的安全性，保护善意第三人的合法权益。 一、房地产登记法律制度的功能 （二）权利确认和保护功能 经过登记的房地产权利因得到法律的确认而具有法律效力，受到国家法律的保护，可以对抗房地产权利人以外的任何人。 【案例2—1】甲、乙、丙房屋权属纠纷 一、房地产登记法律制度的功能 （三）权属管理功能 房地产登记是国家了解房地产权利归属和房地产权利流转情况的重要方式和途径，是国家对房地产市场进行管理的重要手段。它在很大的程度上体现了国家对房地产市场进行管理的意图和目标。 一、房地产登记法律制度的功能 （四）征税功能 房地产登记是国家征收房地产财产税和流转税的重要依据和保障，如果没有完善的房地产登记制度，房地产方面的征税就缺乏可靠的依据和有力的保障。 二、我国房地产登记制度的产生与发展 新中国成立后，党和政府十分重视房地产的权属管理工作，在接收旧政府房地产权产籍资料后，通过清理和补充，建立了比较完善的档案。 20世纪50年代后期，特别是文化大革命时期，我国的产权管理工作受到了严重的影响。 二、我国房地产登记制度的产生与发展 党的十一届三中全会以后，在普查的基础上，原城乡建设环境保护部又于1987年开展了全国城镇房屋所有权总登记，统一了房屋所有权证书的样式。 伴随一系列规范性文件的制定和实施，为我国房地产管理工作的开展和房地产登记制度的建立奠定了基础，逐步发展和完善。 三、房地产登记机关 目前，我国房地产是由国土资源部以及住房和城乡建设部（原建设部）两个部门分别负责的。 与这种房地分管的体制相适应，房地产登记机关也有两个，即国土资源部、住房和城乡建设部，前者负责土地登记，后者负责房屋登记，具体的登记机关分别是两部门下属的土地管理局和房屋管理局。 第二节 土地登记制度 一、土地登记的一般特征 二、我国土地登记的特征 三、土地登记的类型及其程序 四、土地证书 一、土地登记的一般特征 土地登记制度是土地法律制度的重要组成部分。 土地登记的基本含义是国家依照有关规定，对土地的位置、面积、用途、等级以及权属关系和权属变化情况在专门的簿册上进行记载，予以确认的制度。 土地登记的完整意思应包括两个方面，即对土地现状的描述和对土地权利归属及其变化情况的记载。 一、土地登记的一般特征 土地登记制度主要特征可概括为以下几个方面： 1.土地登记以权利登记为主要内容。 2.登记是一种政府行为 3.土地登记的资料公开。 4.实行土地登记制度的国家一般都制定了专门的土地登记法或不动产登记法 。 二、我国土地登记的特征 （一）强制登记和自愿登记相结合 对土地权属及其变更实行强制性登记是由我国社会主义土地制度的特殊性和基本国情所决定的，也是加强土地权属管理，维护土地权利人合法权益的客观要求。 但对更正登记、异议登记、预告登记和地役权设定登记以及设定地役权的土地使用权转移登记，却采取了自愿登记的原则， 二、我国土地登记的特征 （二）以权属登记为主同时兼有土地现状登记 我国的土地登记不仅包括土地权属及其变更情况的登记，同时还包括对土地现状的登记。 二、我国土地登记的特征 （三）实行登记要件主义原则 在我国，土地权利的设立、变更和消灭均以登记为生效要件。不经登记，土地权利的设立、变更和消灭不发生法律效力，不能对抗第三人，不受国家法律的保护。 二、我国土地登记的特征 （四）属地登记原则 在我国土地登记实行属地登记原则，申请人应当依照《土地登记办法》的规定向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。 三、土地登记的类型及其程序 （一）土地总登记及其程序 总登记是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 土